关于“12岁能否买房”的问题，我们可以从法律和实际操作两个层面来解答。

法律层面：

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。对于这两类未成年人，他们无法独立进行民事法律行为，包括购房这样的重大财产交易，必须由其法定代理人（通常是父母或其他监护人）代理实施。

同时，《不动产登记暂行条例实施细则》也明确规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。因此，从法律层面来看，12岁的未成年人无法独立购买房产，必须由其监护人代为进行。

实际操作层面：

在实际操作中，如果父母或其他监护人希望为12岁的未成年人购买房产，需要遵循以下步骤：

1. 确定监护人：通常情况下，父母是未成年子女的监护人。如果父母已经死亡或者没有监护能力，需要按照法律规定的顺序确定其他监护人。

2. 准备相关材料：监护人需要准备自己和被监护人的身份证或户口簿、有关监护关系的证明材料等。

3. 代为申请登记：监护人需要代未成年人向不动产登记机构提出登记申请，并提交相关材料。在申请过程中，监护人还需要出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

4. 遵守法律法规：在购房和登记过程中，监护人必须遵守相关法律法规，不得损害未成年人的利益。

综上所述，12岁的未成年人无法独立购买房产，必须由其监护人代为进行。在实际操作中，需要遵循相关法律法规和程序要求，确保购房行为的合法性和有效性。同时，监护人也需要谨慎考虑购房行为对未成年人未来生活和发展可能产生的影响。