二手房差额税是二手房交易过程中，基于房屋转让的增值额（即卖出价与买入价之间的差额）为计税依据征收的相关税费。主要包括增值税及其附加税、个人所得税等。具体税额的计算及是否享受免税政策，需根据地区政策和房屋具体情况确定。以下是详细解释：
一、计税依据
二手房差额税的计税依据是房屋转让收入减除购买住房原价及相关费用后的差额。例如，若你出售一套二手房取得收入100万元，当初购买价格为80万元，那么差额为20万元，这20万元就是计税的基础。
二、主要税种及征收条件
增值税及其附加税
- 当二手房不符合免税条件时，需按差额征收增值税。增值税的税率一般为5%。对于个人转让购买不足2年的住房，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区免征增值税，而在北上广深地区，若为非普通住房，则以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%征收。
- 增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费以增值税税额为计税依据，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（其他地区），教育费附加率为3%，地方教育附加率一般为2%。
个人所得税
- 个人所得税按照转让房产的收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率为20%。合理费用包括但不限于住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
- 如果个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。若无法核实房屋原值，可能统一按照出售总价的1%征收。
三、特殊情况及免税条件
- 对于非普通住宅（一般建筑面积在144平方米以上，部分地区标准可能不同），在征税时可能有特殊规定，需特别注意。
- 如果无法提供购房发票等完整、准确的房屋原值凭证，一般不适用差额征税，而可能按照全额或核定征收方式征税。
- 房产证满5年，并且是唯一住房的，不需要交个人所得税。
四、实例说明
假设你在北京有一套非普通住房，购买时价格为80万元，现在以100万元的价格出售。由于这是非普通住房，且在北京地区，所以需要按照差额征收增值税，即（100-80）*5%=1万元。同时，你还需要按照差额的20%缴纳个人所得税，即（100-80-相关税费）*20%。
综上所述，二手房差额税是二手房交易中的重要税费制度，其计算方式和免税条件涉及多个方面。在进行二手房交易时，应咨询当地税务部门或专业律师（比如我）以获取准确信息，并确保合规以降低税负。