契税作为一种针对不动产所有权转移所征收的财产税，其计算涉及计税依据、税率及特定优惠政策等多个方面。以下是对契税计算方法的详细阐述：

一、计税依据的确定

契税的计税依据主要根据不动产转移的具体方式来确定：

1. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：

   • 计税依据为成交价格，这包括合同中确定的所有经济利益，如货币、实物、无形资产等。

2. 土地使用权赠与、房屋赠与：

   • 如果赠与没有明确的市场价格，税务机关将参照市场价格来核定计税依据。

3. 土地使用权交换、房屋交换：

   • 计税依据为交换价格的差额。如果交换价格相等，则免征契税；如果不等，由多交付的一方缴纳契税。

4. 特殊情况：

   • 如果房屋价格明显低于市场价或交换价格差额不合理且无正当理由，税务机关有权参照市场价格进行核定。
   • 对于已购公有住房补缴土地出让价款成为完全产权住房的情况，计税依据将根据补缴款项是否属于原购房成交价格的组成部分来确定。

二、税率的确定

契税税率实行3%~5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况确定，并需报财政部和国家税务总局备案。在实际操作中，税率可能会因地区和政策的不同而有所差异。

三、契税优惠政策

对于个人购买住房，国家还制定了一系列契税优惠政策，以减轻购房者的负担。以下是一些常见的优惠政策：

1. 首套房优惠政策：

   • 建筑面积在90平方米及以下的，税率为1%。
   • 建筑面积在90平方米以上但不超过144平方米的，税率为1.5%。
   • 建筑面积超过144平方米的（部分地区可能为144平方米及以上），税率为3%或更高（具体根据地区政策确定）。

2. 第二套改善性住房优惠政策（部分地区除外，如北京市、上海市、广州市、深圳市）：

   • 建筑面积在90平方米及以下的，税率为1%。
   • 建筑面积超过90平方米的，税率为2%。

四、计算示例

为了更直观地理解契税的计算方法，以下提供两个计算示例：

• 示例一：张三在某市购买了一套非住宅用房，成交价格为100万元，当地契税税率为3%。则张三应缴纳的契税为：100万元 × 3% = 3万元。

• 示例二：李四在某市购买了一套家庭唯一住房，面积为120平方米，成交价格为180万元。当地对于90平方米以上的家庭唯一住房契税税率执行优惠税率1.5%。则李四应缴纳的契税为：180万元 × 1.5% = 2.7万元。

综上所述，契税的计算是一个综合考虑计税依据、税率和优惠政策的过程。在实际操作中，建议购房者咨询专业税务人员或律师以确保计算的准确性和合规性。