当房主过世后，处理其抵押房产需要遵循一定的法律原则和程序。以下是对这一问题的详细解答：
一、总体原则
抵押权不因抵押人死亡而失效：
- 抵押权是物权的一种，具有追及效力，即使抵押人死亡，抵押权仍然有效。
- 抵押人的继承人需继续履行原抵押贷款合同中约定的还款义务。
继承人权益与义务并存：
- 继承人可以选择继续偿还贷款以保留房屋产权。
- 如果继承人选择放弃继承，则银行或金融机构有权对房屋进行处置。
二、处理方式
1. 有遗嘱或遗赠扶养协议的情况
遗嘱指定继承人或受遗赠人：
- 若遗嘱明确指定了房屋继承人或受遗赠人，并且其愿意继续履行抵押合同，则需与银行或金融机构协商确认原合同的继续有效性或重新签订贷款合同。
- 若不愿继续履行，可选择提前清偿债务解除抵押权，或允许银行依法处置房屋。
遗嘱与抵押合同冲突：
- 若遗嘱内容与抵押合同约定相冲突，应优先保障抵押权人的权益。
- 遗嘱中试图无偿转让抵押房屋而不考虑抵押债务清偿的条款可能部分无效。
2. 没有遗嘱或遗赠扶养协议的情况（法定继承）
法定继承人协商一致：
- 若法定继承人能就抵押房屋的处理达成一致意见，可共同决定是继续履行抵押合同还是提前清偿债务。
- 需与银行或金融机构协商并办理相关手续。
法定继承人协商不一致：
- 若无法达成一致，可通过法律途径解决，如向法院提起诉讼请求对抵押房屋进行分割。
- 法院会综合考虑抵押权人的权益，作出公正判决。
三、特殊情况处理
抵押房屋存在共有情况：
- 需先确定抵押人在共有财产中的份额，再按照上述方式处理其份额部分。
抵押房屋涉及查封、冻结等限制处分的情况：
- 需先解决查封、冻结等问题。抵押权人可向法院申请参与分配，在问题解除后依法实现抵押权。
夫妻共同财产：
- 若房屋为夫妻共同财产且抵押人去世时另一方仍健在，则健在一方可能享有房屋的部分或全部产权，并需承担相应的贷款偿还责任。
四、操作建议
及时沟通协商：
- 继承人应及时与银行或金融机构沟通协商，了解贷款余额、还款方式等关键信息。
咨询专业律师：
- 建议咨询专业律师的意见，以确保合法合规地处理相关事宜。律师可提供针对性的法律建议和解决方案。
综上所述，处理房主过世后的抵押房产需要综合考虑多个法律因素，包括继承权、抵押权以及贷款清偿等。继承人应充分了解自己的权益和义务，并与银行或金融机构积极沟通协商，以寻求最佳解决方案。如有需要，可寻求专业律师的帮助。