预售抵押和现房抵押的主要区别体现在以下几个方面：

1. 概念定义：

   • 预售抵押：是指房地产开发企业在预售阶段，将尚未竣工的商品房作为抵押物，为获取银行贷款等融资而进行的抵押行为。此时，房屋尚未交付给购房者，仍处于在建状态。
   • 现房抵押：是指房屋已经竣工验收合格，并交付给购房者或已办理完产权登记后，以该房屋作为抵押物进行的抵押行为。此时，房屋是现成的，产权清晰。

2. 操作流程：

   • 预售抵押：通常需要在购房合同签订后，由开发商向登记机关申请预抵押登记。待房屋竣工并办理完正式产权登记后，预抵押登记会转为正式抵押登记。
   • 现房抵押：一般是在已取得房屋产权证书后，由房屋所有权人直接向登记机关办理抵押登记手续。

3. 法律效力：

   • 预售抵押：在房屋未办理正式产权登记前，其担保效力相对较弱，主要起到一种预期的担保作用。若房屋未能按时完成产权登记或存在其他风险，可能影响抵押权的最终实现。
   • 现房抵押：正式抵押登记完成后，抵押权即正式设立，具有更强的法律效力。在债务人无法履行债务时，债权人可以依法行使抵押权，通过拍卖、变卖等方式处置抵押物来收回借款。

4. 风险程度：

   • 预售抵押：由于房屋尚未竣工，存在诸多不确定性，如开发商可能因资金链断裂导致项目烂尾，或房屋质量不符合约定等，这些都会增加抵押权实现的风险。
   • 现房抵押：房屋已经竣工验收合格并交付使用，产权清晰明了，因此风险相对更可控。

综上所述，预售抵押和现房抵押在概念定义、操作流程、法律效力以及风险程度等方面均存在显著差异。在进行房产抵押时，应根据实际情况选择适合的抵押方式，并充分了解相关风险和法律后果。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。