关于楼外墙漏水是否归物业管的问题，我可以从以下几个方面进行详细解答：

结论前置：楼外墙漏水是否归物业管，需要根据具体情况来判断。一般来说，如果漏水是由于建筑施工质量问题导致的，且在质保期内，应由开发商负责；如果质保期已过，且漏水部分属于全体业主共有部分，维修费用可能从公共维修基金中支出，物业负责组织维修；如果是因为业主自身使用不当导致的漏水，则由相关业主承担责任，物业可协助调解或提供维修建议。

详细分析：

1. 质保期内的情况：

   • 如果楼外墙漏水是由于建筑施工质量问题导致的，并且房屋仍在质保期内，那么根据相关法律法规，开发商应承担维修责任。此时，物业有协助通知开发商的责任，确保问题得到及时解决。

2. 质保期外的情况：

   • 若质保期已过，且漏水部分属于楼房的公共部分，如外墙、屋顶等，那么维修费用一般应从公共维修基金中支出。物业作为管理方，负责组织实施维修工作，确保维修质量和进度。
   • 需要注意的是，如果物业服务合同中明确规定了物业有维修外墙体的义务，那么即使质保期已过，物业也可能需要承担维修责任。

3. 业主使用不当的情况：

   • 如果楼外墙漏水是由于业主自身使用不当导致的，如装修时破坏墙体、相邻业主使用不当影响到外墙体等，那么维修责任应由相关业主承担。此时，物业可以协助受影响的业主与责任方进行沟通，寻求解决方案，但不负责具体维修。

法律建议：

• 对于业主来说，在发现楼外墙漏水时，应首先确定漏水的原因和责任归属。如果是因为物业未尽到维修义务导致的漏水问题，可以向物业提出书面维修申请，并要求物业在合理期限内进行维修。
• 如果物业在收到维修申请后仍未采取行动，业主可以向当地房屋主管部门反映情况，寻求调解或支持。同时，也可以向社区居民委员会或业主委员会寻求帮助，协调解决漏水问题。
• 如果漏水问题严重影响到业主的正常生活和使用安全，且物业拒不履行维修义务，业主可以向当地人民法院提起诉讼，要求物业承担维修责任并赔偿因此造成的损失。

总之，楼外墙漏水是否归物业管需要根据具体情况来判断。业主在遇到此类问题时，应保持冷静和理性，积极与物业沟通并寻求解决方案。如有需要，可以向我咨询相关的法律问题。