民用住房改为商业用房，即“住改商”，在特定条件下是可行的，但必须严格遵守相关法律法规、管理规约，并经过一系列的程序和审批。以下是对这一问题的详细解答：
一、法律依据与限制条件
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若要将住宅改变为经营性用房，必须满足以下条件：
- 遵守法律法规：改造行为必须符合国家、地方的相关法律法规和管理规约。
- 获得有利害关系业主同意：必须获得本栋建筑物内其他业主（即有利害关系的业主）的一致同意。若商用活动可能影响到建筑区划内其他楼房的业主，也应取得他们的同意。
二、办理相关手续
在满足上述条件的基础上，还需要办理以下手续：
- 查看房屋产权证：首先，需要查看房屋的产权证或相关文件，确认其是否允许商业用途。若产权证上明确标注为住宅性质，且当地法律或政策禁止“住改商”，则不能擅自改变房屋用途。
- 提交申请与审批：向相关政府部门（如房地产管理部门、工商管理部门等）提交申请，并提供必要的文件和资料。这通常包括工商登记、消防审批、环保审批等手续。只有在获得批准或许可后，才能按照相关规定进行商用活动。
- 物权变更登记：根据《民法典》的相关规定，不动产物权的变更必须依法登记才能发生效力。因此，在住宅改为商业用途后，应进行相应的物权变更登记。
三、注意事项
在“住改商”过程中，还需要注意以下事项：
- 房屋结构与安全评估：商用活动可能对房屋的结构和安全提出更高要求。因此，在进行“住改商”前，应对房屋进行全面的评估和检查，确保其能够满足商用活动的需求。
- 土地使用权期限：居住用地与商业用地的使用权期限是不同的。在将住宅改为商业用途时，应关注土地使用权期限及续期问题。
- 避免法律风险与纠纷：为避免潜在的法律风险和邻里纠纷，建议在操作前咨询专业律师或相关机构，了解具体的法律规定和要求，并制定合理的风险防范措施。
综上所述，民用住房改为商业用房是一个复杂且需谨慎决策的过程。在决定进行“住改商”前，务必全面了解相关法律法规、管理规约及政府部门的审批要求，并获得有利害关系业主的一致同意。同时，还应对房屋进行全面评估，确保满足商用需求，并咨询专业人士以规避潜在的法律风险。