自建房买卖合同协议书在符合法定条件时是有效的，并非必须公证或律师见证。下面我将从几个方面详细解释：

1. 合同有效的条件：

   • 主体资格合法：买卖双方需具备完全民事行为能力，例如，未成年人或精神病人签订的合同可能无效。
   • 意思表示真实：合同内容必须是双方自愿协商达成的，不存在欺诈、胁迫等情形。
   • 标的物合法性：房屋需符合规划许可，土地性质需允许交易。特别是农村宅基地上的自建房，仅限本集体经济组织成员间流转；城镇自建房需确认土地权属清晰且无抵押查封。
   • 形式要件合规：书面合同应明确房屋位置、面积、价格、付款方式及违约责任等核心条款。

2. 公证与律师见证的作用：

   • 公证：能增强合同的证据效力，经过公证的房屋买卖合同，在证明合同真实性方面具有很强的证明力。但并非强制要求，合同有效还需满足一般的合同有效要件。
   • 律师见证：律师见证可以确保合同内容的合法性，避免合同条款存在违法违规或显失公平等情况，有助于保障双方当事人的合法权益。但同样并非合同有效的必要条件。

3. 特殊情况下的合同效力：

   • 若自建房未取得合法建设审批手续，属于违法建筑，则基于该违法建筑签订的买卖合同可能被认定为无效。
   • 农村自建房卖给非本集体经济组织成员时，由于违反了法律的强制性规定，此类买卖合同通常被认定为无效。

4. 法律建议：

   • 在签订自建房买卖合同前，建议双方核验房产证、土地证及规划文件，确保房屋及土地的合法性。
   • 查询不动产登记信息，确认权属无争议。
   • 农村房屋交易需特别核实买方集体经济组织成员身份，以避免合同无效的风险。

综上所述，自建房买卖合同协议书的有效性取决于多个因素，包括土地性质、建设手续的合法性以及合同内容的合法性等。在签订合同时，建议双方谨慎考虑并咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。