结论：违约了押金不退、房租不退是否属于霸王条款，不能一概而论，需结合具体合同条款、违约情形及法律规定综合判断。以下从不同角度详细分析：

一、霸王条款的认定标准

根据《消费者权益保护法》第二十六条，霸王条款通常指经营者单方面制定的、排除或限制消费者权利、减轻或免除自身责任的不公平格式条款。其核心特征包括：

1. 单方强制性：条款由一方预先拟定，对方无协商余地；
2. 权利义务失衡：显著加重一方责任或剥夺另一方主要权利；
3. 违反法律规定：与法律强制性规定或公序良俗相冲突。

举例：若合同约定“无论何种原因违约，押金和房租均不予退还”，且未区分违约严重程度（如轻微迟延交租与恶意转租），可能因权利义务失衡被认定为霸王条款。

二、押金与房租不退的合法性分析

1. 押金不退的合法情形

   • 合同明确约定：若合同约定“承租人违约时，出租人有权没收押金”，且该条款不违反法律强制性规定（如押金金额未超过法定上限），则可能合法。
     
   • 违约行为与损失相当：根据《民法典》第五百八十四条，违约方需赔偿守约方实际损失。若押金金额与出租人因违约遭受的损失（如房屋空置期租金、清洁维修费用等）相当，则不退押金具有合理性。
     
   • 例外情形：若出租人未履行合同义务（如未提供符合居住条件的房屋），则无权没收押金。

2. 房租不退的合法情形

   • 合同明确约定：若合同约定“承租人提前解约需支付剩余租期租金作为违约金”，且该条款不显失公平，则可能合法。
     
   • 实际损失证明：根据《民法典》第五百八十五条，违约金过高时，法院或仲裁机构可依申请调整。若出租人无法证明实际损失（如已找到新租客），则要求全额支付剩余房租可能不被支持。
     
   • 例外情形：若出租人存在根本违约（如擅自收回房屋），承租人有权解除合同并要求退还剩余房租。

三、实务中的常见争议点

1. 条款是否显失公平

   • 若合同未区分违约类型（如将“未按时交租”与“擅自转租”同等处理），可能因未体现“过错与责任相当”原则被认定为霸王条款。
     
   • 案例参考：某法院判决中，因合同约定“任何违约均没收押金”，而承租人仅迟延3天交租且未造成实际损失，法院最终判定出租人需退还部分押金。

2. 出租人是否履行减损义务

   • 根据《民法典》第五百九十一条，守约方有义务采取合理措施减少损失。若出租人在承租人违约后未及时止损（如未积极寻找新租客），则无权主张全额赔偿。
     
   • 举例：承租人提前解约后，出租人拖延3个月才出租房屋，则只能主张3个月的实际损失，而非剩余租期全部租金。

四、法律建议

1. 对承租人：

   • 签约前仔细审查合同条款，重点关注违约责任部分，避免签署权利义务明显失衡的条款；
     
   • 违约时保留证据（如沟通记录、损失证明），以便后续维权。

2. 对出租人：

   • 合同中明确约定违约情形及赔偿标准，并确保与实际损失相当；
     
   • 违约发生后及时采取减损措施（如尽快出租房屋），避免损失扩大。

3. 争议解决途径：

   • 协商：双方可就押金、房租退还问题重新协商；
     
   • 调解：通过居委会、物业或第三方调解机构介入；
     
   • 诉讼/仲裁：若协商无果，可向法院起诉或依据合同约定申请仲裁。

总结：押金和房租是否退还需结合合同条款、违约情形及法律规定综合判断。若条款显失公平或违反法律强制性规定，则可能被认定为霸王条款；若条款合法且违约行为与损失相当，则不退押金或房租具有合理性。建议双方在签约时明确权利义务，违约时保留证据，并通过合法途径解决争议。如有具体问题，可直接向我咨询。