业主与开发商签订的保密协议，在符合一定条件时是有效的。以下是对这一结论的详细阐述：

1. 协议双方具有民事行为能力：首先，保密协议的双方，即业主和开发商，必须具备相应的民事行为能力。这意味着他们能够独立实施民事法律行为，并对自身行为有足够的认知和判断能力。如果其中一方不具备民事行为能力，那么该协议可能无效。

2. 协议内容真实、合法：保密协议的内容必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。同时，协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家利益、社会公共利益以及他人合法权益。如果协议内容存在上述违法情形，那么该协议将无效。

3. 协议具有明确的保密事项：保密协议中应明确约定保密的范围、期限等具体内容。这些约定是协议产生法律效力的基础，也是双方履行保密义务的依据。如果协议中缺乏这些明确的约定，那么该协议的效力可能会受到质疑。

4. 违约责任的承担：一旦保密协议生效，双方均应按照协议约定履行保密义务。如果一方违反保密协议，另一方有权依据协议约定要求违约方承担违约责任，如赔偿损失等。

综上所述，业主与开发商签订的保密协议在符合上述条件时是有效的。如果您在签订或履行保密协议过程中遇到任何问题，可以直接向我咨询，我将为您提供专业的法律建议和帮助。