您好，关于您提出的“什么情形可以办理预告抵押登记”的问题，以下是我为您提供的详细解答：

预告抵押登记是《中华人民共和国民法典》中一项重要的法律制度，它旨在保障债权人在不动产交易中的权益，确保将来能够顺利实现物权变动。具体来说，在以下情形下，您可以考虑办理预告抵押登记：

一、签订不动产物权协议后

当您与他人签订了买卖房屋的协议，或者签订了其他涉及不动产物权变动的协议（如土地使用权转让协议等），并且您希望保障将来能够顺利实现物权时，您可以按照约定向登记机构申请预告抵押登记。这一制度设计，主要是为了防止在正式办理抵押登记前，债务人擅自处分不动产，从而损害您的权益。

二、为保障将来实现物权

预告抵押登记的核心目的在于保障债权人将来能够取得抵押权。在不动产交易中，由于物权变动需要一定的时间和程序，因此，在签订协议后到正式办理抵押登记前，债权人的权益可能面临一定的风险。通过办理预告抵押登记，您可以获得一种临时性的保障措施，确保在条件具备时能够顺利取得抵押权。

三、需注意预告抵押登记的失效情形

虽然预告抵押登记能够为您提供一定的保障，但它并非永久有效。根据法律规定，预告登记后，若债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记将失效。因此，在办理预告抵押登记后，您需要密切关注债权状态和不动产登记的时间节点，确保在条件具备时及时办理正式的不动产抵押登记手续。

四、预告抵押登记与正式抵押登记的关系

预告抵押登记是在正式办理抵押登记前的一种临时性保障措施。它本身并不足以设立抵押权，而是为将来设立抵押权提供了一种期待权。因此，在条件具备时（如不动产交付使用、贷款发放等），您还需要及时办理正式的不动产抵押登记手续，以确保您的权益得到持续保护。

综上所述，当您与他人签订了涉及不动产物权变动的协议，并且希望保障将来能够顺利实现物权时，您可以考虑办理预告抵押登记。但请注意，预告抵押登记并非永久有效，您需要在条件具备时及时办理正式的不动产抵押登记手续。希望这些解答能够帮助您更好地理解预告抵押登记的相关规定和操作流程。