使用注销公司的公章签订租赁合同是违法的，且该合同在一般情况下是无效的，但在特定情况下可能被视为有效。以下是对此问题的详细分析：
一、合同效力分析
一般情况：
- 合同无效：公章注销后即失去法律效力，以其签订的合同通常处于效力待定或无效状态。具体合同的效力取决于法院的认定和相对方的情况。如果相对方知晓公章已注销仍签订合同，合同很可能被认定无效。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同成立需要当事人均签名、盖章或者按指印。公章作为公司法人意志的体现，一旦注销，便无法真实反映公司的当前意愿，因此使用注销公章签订的合同不符合合同成立的法定要件。
特殊情况（表见代理）：
- 合同有效：若相对人有理由相信行为人有代理权（如行为人曾是公司有代理权的人员，且持有注销公章进行业务往来），构成表见代理，此时合同有效。公司需按合同约定履行义务，之后可向擅自使用注销公章的行为人追偿。
- 判断依据：相对人基于以往的交易习惯、行为人在公司的职务等因素，有充分理由相信行为人有权代表公司。
公司追认：
- 合同有效：即使使用注销公章签订合同，如果公司事后通过股东会、董事会等形式明确追认该合同，愿意承担合同义务，则合同视为有效。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；但经被代理人追认后，行为有效。
二、行为人责任
民事责任：
- 使用已注销公章签订合同的行为人，若因此给公司或相对方造成损失，需承担赔偿责任。
行政责任：
- 这种行为违反了《治安管理处罚法》等相关规定，可能会面临行政处罚，如罚款、拘留等，因其扰乱了正常的社会管理秩序和市场交易秩序。
刑事责任：
- 如果行为人以非法占有为目的，使用注销公章签订合同骗取对方财物，达到一定数额标准，可能构成合同诈骗罪或其他相关刑事犯罪，会被依法追究刑事责任。
三、建议与防范措施
避免使用注销公章：
- 公司应严格遵守公章管理规定，在公章注销后及时收回并销毁，防止被他人利用。
核实公司状态：
- 在与公司签订合同前，务必核实该公司的登记状态和公章的有效性，以避免法律纠纷。可以通过查询企业信用信息公示系统等方式进行核实。
及时收集证据：
- 如果发现有人使用已注销公章签合同，相关方应及时收集证据（如合同文本、沟通记录、交易凭证等），并通过协商、诉讼等合法途径维护自身权益。
总结来说，使用注销公司的公章签订租赁合同是违法的，且合同在一般情况下无效。但在特定情况下，如构成表见代理或得到公司追认，合同可能被视为有效。因此，在实际操作中应谨慎核查，确保合同的合法性和有效性。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。