只转让地上建筑物而不转让土地使用权的合同，并不必然无效，其效力需根据具体情况判断。以下从不同角度进行分析：
一、合同效力的一般原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同效力主要取决于合同双方的意思表示是否真实、合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗。若合同双方就地上建筑物的转让达成一致，且该转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该合同在原则上应是有效的。
二、地上建筑物与土地使用权的关联
房地一体原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。这一原则体现了房地不可分离的特性，即土地使用权和地上建筑物在转让时通常应一并处理。
例外情况：
- 尽管存在房地一体原则，但在某些特定情况下，如地上建筑物为临时建筑、违法建筑或双方有特别约定且不违反法律强制性规定时，可能允许仅转让地上建筑物而不转让土地使用权。然而，这种例外情况较为少见，且需严格符合法律条件。
三、合同效力的具体判断
合法合规的转让：
- 若合同双方就地上建筑物的转让达成一致，且该转让行为符合当地土地管理、城市规划等相关法律法规的规定，同时不损害国家、集体或第三人的利益，那么该合同应是有效的。
违反法律强制性规定的转让：
- 若合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，如未经批准擅自转让土地使用权或地上建筑物，或者转让行为损害了国家、集体或第三人的利益，那么该合同可能是无效的。
双方特别约定：
- 若合同双方有特别约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗，那么该约定可能是有效的。但需要注意的是，这种特别约定通常难以完全脱离土地使用权而单独存在，因为地上建筑物的价值往往与土地使用权紧密相关。
四、法律建议
审慎审查合同内容：
- 在签订涉及地上建筑物转让的合同时，双方应审慎审查合同内容，确保合同条款合法合规，且不违反房地一体原则。
咨询专业律师：
- 由于房地一体原则及合同效力的判断涉及复杂的法律问题，建议双方在签订合同前咨询专业律师，以确保合同的有效性和自身权益的保障。
办理相关手续：
- 若合同涉及地上建筑物的转让，双方应按照当地土地管理、城市规划等相关法律法规的规定办理相关手续，如过户登记等，以确保转让行为的合法性和有效性。
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