股东将其所有房屋无偿提供给公司使用时，租赁合同可按以下要点撰写，但需注意此类合同本质为“无偿使用协议”，法律性质与有偿租赁不同：
一、合同核心条款设计（需明确“无偿”属性）
合同标题
建议使用《房屋无偿使用协议》而非《房屋租赁合同》，避免与有偿租赁的法律规则混淆（如《民法典》中“租赁期限不得超过20年”“租金支付义务”等规定）。
主体信息
- 出租方（股东）：姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式
- 使用方（公司）：名称、统一社会信用代码、法定代表人、联系方式
- 特殊提示：若股东为公司法人股东，需明确其代表公司签署的权限（如股东会决议授权）。
房屋信息
- 地址（需与房产证一致）、面积、用途（如办公、仓储）
- 产权证明文件：房产证编号、附复印件
- 风险点：若房屋存在抵押、查封等权利限制，需在合同中披露，否则可能影响公司使用权益。
使用期限
- 明确起止日期（如“自2024年1月1日至2026年12月31日”）
- 法律限制：无偿使用期限不受20年限制，但建议不超过股东对公司经营期限的剩余时间。
使用性质与限制
- 明确“无偿使用，公司无需支付租金”
- 约定使用范围（如仅限公司办公，不得转租、抵押）
- 典型条款：“公司应合理使用房屋，不得改变房屋结构或从事违法活动，否则股东有权立即收回房屋。”
维修责任
- 区分日常维护与大修责任：
- 日常维修（如水电、门窗）由公司承担
- 房屋主体结构维修由股东承担
- 法律依据：《民法典》第712条（出租人应履行租赁物维修义务，但当事人另有约定除外）。
合同终止条件
- 约定终止情形（如公司解散、股东提前30日通知收回房屋）
- 风险提示：若未约定终止条件，股东可能需通过诉讼解除合同，增加维权成本。
违约责任
- 针对公司超范围使用、未及时维修等情形设定违约金（如“公司擅自转租的，应支付股东违约金5万元”）
- 注意：违约金金额需合理，过高可能被法院调整。
二、合同形式与生效要件
书面形式
- 必须采用书面合同，口头约定无效（《民法典》第707条）。
签字盖章
- 股东需签字（自然人）或盖章（法人股东），公司需加盖公章并由法定代表人签字。
备案与公证（可选）
- 若涉及商业秘密或高价值房屋，可公证合同以增强证据效力
- 非强制要求：无偿使用协议无需向房管部门备案。
三、税务合规提示
- 增值税：股东无偿提供房屋给公司使用，视同销售服务，需按市场租金缴纳增值税（小规模纳税人月销售额≤10万元可免税）。
- 企业所得税：公司需按市场租金确认福利费支出，超过工资总额14%的部分不得税前扣除。
- 房产税：股东需按房产原值×70%×1.2%缴纳房产税（部分地区对无偿使用有优惠政策）。
建议：签订合同前咨询税务机关，或通过“低价租赁”（如象征性收取1元/年租金）降低税负。
如需进一步优化合同条款或处理税务问题，可直接向我咨询具体细节。