作为出租人，在将设定了抵押的房子出租时，应在租赁合同中明确以下关键条款，以保障自身权益并避免潜在纠纷：

1. 抵押情况告知条款

   • 明确告知承租人房屋已设定抵押，并附抵押权人（如银行）的书面同意文件作为合同附件。
     
   • 示例条款：
     “出租人已如实告知承租人，该房屋于【日期】设定抵押，抵押权人为【机构名称】，抵押登记编号为【编号】。出租人已取得抵押权人书面同意将房屋出租，承租人对此无异议。”
     
   • 法律意义：避免因未披露抵押信息导致承租人主张合同无效或要求赔偿。

2. 租金支付与抵押权优先条款

   • 明确租金支付方式，并约定若抵押权人行使权利（如拍卖房屋）导致租赁合同终止时，租金结算规则。
     
   • 示例条款：
     “如因抵押权实现（包括但不限于拍卖、变卖房屋）导致本合同提前终止，承租人应按实际使用天数支付租金，出租人无需退还剩余租金作为补偿。但出租人应提前【天数】书面通知承租人。”
     
   • 法律意义：平衡出租人与承租人利益，避免因抵押权行使引发租金纠纷。

3. 优先购买权行使限制条款

   • 若抵押权人行使权利时，承租人可能主张优先购买权，需明确约定行使条件及程序。
     
   • 示例条款：
     “若抵押权人拍卖房屋，承租人可在同等条件下行使优先购买权，但需在收到出租人通知后【天数】内书面回复并支付全部购房款。逾期未回复或未支付，视为放弃优先购买权。”
     
   • 法律意义：防止承租人以优先购买权为由阻碍抵押权实现。

4. 合同终止与赔偿条款

   • 明确因抵押权行使导致合同终止时，双方的责任范围（如装修损失、搬迁费用等）。
     
   • 示例条款：
     “因抵押权实现导致合同终止的，出租人不承担承租人装修损失、搬迁费用等赔偿责任，但承租人可自行搬离可移动物品。若因出租人隐瞒抵押信息导致合同终止，出租人应按剩余租期租金的【百分比】赔偿承租人。”
     
   • 法律意义：限制出租人责任，同时约束出租人诚信披露信息。

5. 抵押权人通知义务条款

   • 要求出租人承担及时通知抵押权变动情况的义务，避免承租人因信息滞后受损。
     
   • 示例条款：
     “出租人应在抵押权状态发生变更（如抵押解除、二次抵押）后【天数】内书面告知承租人，并提供相关证明文件。未履行通知义务的，承租人有权要求减少租金或解除合同。”
     
   • 法律意义：保障承租人知情权，降低其经营风险。

补充建议：

• 合同签订前，建议出租人向抵押权人确认抵押范围是否覆盖租赁房屋，避免因部分抵押导致合同效力争议。
  
• 若房屋为共同抵押物，需在合同中明确其他抵押权人的权利限制（如是否允许分次处置）。
  

法律依据：

• 《民法典》第405条（抵押权与租赁权关系）、第725条（买卖不破租赁原则）。
  
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14-15条（抵押房屋租赁合同效力）。
  

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