在贷款诈骗案中，房产评估通常依据的是市场价值，而非零售价格。以下是对这一问题的详细分析：
一、市场价值与零售价格的定义及区别
市场价值：通常指的是在公开市场上，房产在正常交易条件下，由买卖双方自愿达成的交易价格。它反映了房产在当前市场条件下的真实价值，考虑了房产的位置、面积、结构、装修、周边环境等多种因素。
零售价格：一般指的是商品在零售环节中的销售价格，它可能包含了商家的利润、税费、运营成本等额外费用。对于房产而言，零售价格并不是一个常用的概念，因为房产交易通常不是通过零售渠道进行的。
二、贷款诈骗案中房产评估的依据
在贷款诈骗案中，房产作为抵押物或涉案资产，其价值的评估对于确定诈骗金额、赔偿损失等具有至关重要的作用。评估时，通常会采用市场价值作为依据，原因如下：
市场价值反映真实价值：市场价值能够更准确地反映房产在当前市场条件下的真实价值，为案件的处理提供更为客观、公正的依据。
零售价格不适用：由于房产交易的特殊性，零售价格并不适用于房产评估。房产交易通常涉及大额资金，且交易过程复杂，需要考虑多种因素，因此市场价值更为合适。
法律法规要求：在相关法律法规中，对于涉案资产的评估，通常要求采用市场价值作为依据，以确保评估结果的公正性和准确性。例如，在涉及贷款诈骗的刑事案件中，法院在判决时可能会依据专业评估机构出具的房产市场价值评估报告来确定诈骗金额和赔偿损失。
三、实际操作中的考虑因素
在实际操作中，房产评估还会考虑以下因素：
评估目的：不同的评估目的（如抵押贷款、资产转让、涉案资产评估等）可能会影响评估方法和结果。在贷款诈骗案中，评估目的通常是为了确定房产的真实价值，以便为案件处理提供依据。
评估方法：评估方法的选择也会影响评估结果。常用的房产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。在贷款诈骗案中，市场比较法通常是最常用的方法，因为它能够直接反映房产在当前市场条件下的价值。
评估机构的专业性：选择具有专业资质和丰富经验的评估机构进行房产评估也是确保评估结果准确性的重要因素。专业的评估机构能够采用科学的评估方法和准确的数据来源，为案件处理提供可靠的依据。
建议：如果您在贷款诈骗案中遇到房产评估的问题，或者对评估结果有疑问，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，结合相关法律法规和实际操作经验，为您提供专业、准确的法律建议。