抵押预登记要变为正式抵押登记，通常发生在以下情形中，且需满足一定的条件和流程：
一、核心情形
债务履行期届满，债务人未履行债务
- 当债务履行期限到来，债务人未能按照约定履行债务时，债权人（抵押权人）有权依据抵押预登记，要求将抵押预登记转为正式抵押登记，以保障其债权的实现。这是抵押预登记转为正式抵押登记最常见且核心的情形。
双方协商一致，提前办理正式抵押登记
- 尽管债务履行期尚未届满，但债权人与债务人协商一致，认为有必要提前办理正式抵押登记的，也可以共同向登记机构申请将抵押预登记转为正式抵押登记。这种情况通常出现在双方对债务履行有特别约定，或者出于风险防控的考虑。
二、转换条件与流程
条件
- 抵押合同有效：抵押预登记转为正式抵押登记的前提是抵押合同必须合法有效，且符合相关法律法规的规定。
- 抵押物符合要求：抵押物必须符合法律法规规定的抵押条件，如具有可转让性、未被查封或冻结等。
- 债务存在且未清偿：在债务履行期届满的情形下，债务必须存在且未得到清偿。
流程
- 准备材料：债权人与债务人需共同准备相关材料，包括抵押合同、抵押物权属证明、债务未清偿的证明等。
- 提交申请：向原办理抵押预登记的登记机构提交正式抵押登记的申请，并附上相关材料。
- 审核与登记：登记机构对提交的材料进行审核，确认无误后，办理正式抵押登记手续，并颁发抵押权证书。
三、法律后果与注意事项
法律后果
- 抵押预登记转为正式抵押登记后，债权人对抵押物享有优先受偿权，即在债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
注意事项
- 及时办理：债权人在债务履行期届满后，应及时办理正式抵押登记，以避免因抵押物被处分或债务人破产等原因导致债权无法实现。
- 关注抵押物状态：在抵押预登记期间，债权人应关注抵押物的状态，确保抵押物未被查封、冻结或发生其他影响抵押权实现的情况。
- 协商与沟通：在提前办理正式抵押登记的情形下，债权人与债务人应充分协商并达成一致意见，确保双方权益得到保障。
举例说明：假设甲向乙借款100万元，并以自己的一套房产作为抵押，双方办理了抵押预登记。借款期限届满后，甲未能按时还款。此时，乙有权依据抵押预登记，要求与甲共同向登记机构申请将抵押预登记转为正式抵押登记。一旦正式抵押登记办理完成，乙即对该房产享有优先受偿权。
如有任何关于抵押预登记转为正式抵押登记的具体问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。