物业合同未经招投标程序签订，其效力并非绝对无效，而是需根据具体情况及法律法规进行综合判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
合同有效的情形
法律依据与合同有效要件：
- 根据《民法典》的规定，民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗。因此，只要物业合同的签订符合这些条件，即使未经招投标程序，也不必然导致合同无效。
- 具体到物业合同，如果合同双方具备相应的民事行为能力，合同内容是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，那么该合同即为有效。
管理性规范与效力性强制规定的区别：
- 《物业管理条例》第二十四条第二款虽规定了住宅物业的建设单位应通过招投标方式选聘物业服务企业，但该条款属于管理性规范，而非效力性强制规定。违反管理性规范并不直接导致合同无效，除非同时触犯了其他效力性强制规定。
- 例如，如果物业合同虽然未经招投标程序，但合同内容合法、公平，且未损害公共利益或其他业主的合法权益，那么该合同仍然可能被认定为有效。
实际案例支持：
- 在司法实践中，有法院判例表明，即使未经招投标程序，但只要合同是双方真实意思的表示，内容合法，且不违反其他效力性强制规定，法院仍可认定合同合法有效。
合同无效的情形
违反效力性强制规定：
- 若相关法律法规明确规定了某类物业服务项目必须经过招投标程序，且该规定为效力性强制规定，则未经招投标签订的合同将因违反此规定而无效。
- 例如，如果某地区的地方性法规明确规定，所有住宅物业的物业服务合同都必须经过招投标程序签订，那么未经招投标签订的合同在该地区将被认定为无效。
损害公共利益或其他业主合法权益：
- 招投标程序的缺失若导致了不公平竞争，损害了公共利益或其他业主的合法权益，也可能成为合同无效的理由。
- 例如，如果未经招投标程序签订的物业合同导致了物业服务费用过高，损害了其他业主的合法权益，那么该合同可能因损害公共利益而被认定为无效。
特定情境下的无效：
- 在某些特定情境下，如新建大型住宅物业的建设单位未按规定进行招投标，直接签订物业服务合同，且不存在法定可以不进行招投标的情形，该合同可能因违反《物业管理条例》等法规而被认定为无效。
实际操作建议
- 严格遵守法律法规：物业服务公司和业主方在签订物业合同时，应严格遵守相关法律法规的规定，特别是关于招投标程序的要求。如果合同涉及必须进行招投标的项目，务必按照法定程序进行招投标。
- 审查合同内容：在签订物业合同前，双方应仔细审查合同内容，确保合同内容合法、公平，且未损害公共利益或其他业主的合法权益。
- 及时咨询：对于存在争议的情况或不确定是否需要招投标的情况，建议直接向我咨询，我会根据具体情况提供准确的法律意见。
综上所述，物业合同未经招投标程序签订并不必然导致合同无效，其效力需根据具体情况及法律法规进行综合判断。在签订物业合同时，双方应严格遵守法律法规的规定，确保合同的合法性和有效性。