若借款人借钱不还且房子已办理合法抵押登记，抵押权人（出借人）可通过申请法院拍卖、变卖抵押房产，就所得价款优先受偿。 具体执行流程及关键要点如下：
一、执行前提：抵押权合法有效且已登记
抵押合同需合法有效
抵押合同需满足《民法典》第400条要求：
- 书面形式订立；
- 明确被担保债权的种类、数额、债务履行期限、抵押财产信息等；
- 不违反法律、行政法规的强制性规定（如禁止抵押的财产类型）。
若抵押合同存在无效情形（如欺诈、胁迫、恶意串通等），需先通过诉讼确认合同效力。
抵押需办理登记
根据《民法典》第402条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
未登记的抵押权不得对抗善意第三人，且无法优先受偿。
二、执行流程：分四步推进
第一步：协商或催告
在起诉前，可先通过书面催告（如律师函）要求借款人限期还款，并明确告知若未履行将启动抵押房产处置程序。
此步骤非强制，但可固定证据并留出协商空间。
第二步：提起诉讼并申请财产保全
- 起诉要求还款：向法院提交借款合同、抵押合同、转账记录等证据，主张借款人偿还本金、利息及违约金（如有约定）。
- 申请财产保全：同步申请查封抵押房产，防止借款人转移财产。法院查封后，房产将无法过户或设置新的权利负担。
第三步：获得生效判决并申请执行
- 法院判决借款人还款后，若其未履行，可向法院申请强制执行。
- 提交材料：生效判决书、抵押权证明（如他项权证）、房产信息等。
第四步：拍卖/变卖抵押房产
- 评估房产价值：法院委托评估机构确定房产市场价值。
- 拍卖程序：通过司法拍卖平台公开拍卖，若流拍可降价再次拍卖（最多三次）。
- 优先受偿：拍卖所得价款优先清偿抵押权人的债权（包括本金、利息、实现债权的费用等），剩余部分退还借款人。
若房产价值不足以清偿全部债务，剩余债务可继续向借款人追偿。
三、关键风险提示
抵押房产可能存在其他权利限制
- 若房产已被其他法院查封或存在多个抵押权，需按查封顺序或抵押登记先后受偿。
- 若房产为借款人唯一住房，执行时需保留必要居住费用（通常按当地租房市场标准计算）。
执行周期可能较长
从起诉到拍卖完成通常需6个月至1年以上，具体取决于房产评估、拍卖流拍等情况。
借款人可能提出异议
借款人可能以“抵押合同无效”“利息过高”等理由提出执行异议，需通过诉讼或听证程序解决。
四、建议行动方案
- 立即核查抵押登记状态：确认抵押权是否已合法登记，避免因程序瑕疵影响优先受偿权。
- 固定证据链：整理借款合同、转账记录、催告记录等，确保诉讼材料完整。
- 同步申请财产保全：在起诉时即申请查封房产，防止财产流失。
- 委托专业律师介入：执行程序涉及评估、拍卖、异议处理等复杂环节，律师可协助制定最优策略。
如有进一步疑问（如具体证据准备、执行异议应对等），可直接向我咨询，我会结合您的案件细节提供针对性建议。