地下商业在符合一定条件下可以做抵押，但需分情况讨论，具体如下：

1. 产权明晰且可依法登记的地下商业
   若地下商业空间已取得独立产权证书（如《不动产权证书》），且产权归属无争议，同时该产权类型属于法律允许抵押的财产范围（如商业用房、经营性用房等），则可依法办理抵押登记。例如：

   • 地下商场、地下车库等独立产权的商业用房，若产权人持有合法权证，可抵押给银行或其他债权人；
     
   • 抵押需满足《民法典》第395条关于“建筑物和其他土地附着物”可抵押的规定，并办理抵押登记（依据《民法典》第402条）。

2. 产权受限或未取得独立权证的地下商业
   若地下商业存在以下情形，则无法抵押或抵押受限：

   • 人防工程性质：根据《人民防空法》，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但产权通常归国家所有，投资者仅享有使用权。此类地下空间若未取得独立产权证，一般无法抵押；
     
   • 规划用途限制：若地下商业属于配套设施（如住宅小区的地下商业部分），且规划用途为“仅限小区业主使用”或“不得对外经营”，则可能因用途限制无法抵押；
     
   • 未补缴土地出让金：若地下商业未依法补缴土地出让金或未办理产权分割登记，可能因权属瑕疵无法抵押。

3. 抵押需注意的特殊风险

   • 价值评估：地下商业的市场价值可能受地理位置、通风采光、人流量等因素影响，评估时需充分考虑其特殊性；
     
   • 处置难度：若抵押权实现时需拍卖地下商业，可能因买受人范围受限（如需符合规划用途）导致处置周期较长；
     
   • 合同条款：抵押合同中应明确约定抵押物的范围、用途限制及违约责任，避免因权属争议或规划变更导致抵押权落空。

建议：若您拟抵押地下商业，需先核实产权证是否独立、规划用途是否允许经营，并咨询当地不动产登记机构确认抵押可行性。如有具体案例或合同文本，可进一步向我提供细节，我将协助分析风险点。