建筑工程质保期已过但质保责任未履行时，质保金原则上不应退还，需根据具体情况处理。以下是具体分析：

1. 质保金的基本性质与目的
   质保金是发包方（业主）从应付工程款中预留的资金，用于保证承包方（施工单位）在质保期内履行维修义务。其核心功能是“担保责任履行”，而非“惩罚性罚款”。若质保期内出现质量问题且承包方未履行维修义务，发包方有权从质保金中扣除维修费用或要求承包方承担违约责任。

2. 质保期已过但责任未履行的处理原则

   • 若质量问题在质保期内已存在但未修复：即使质保期已过，承包方仍需承担修复责任。此时发包方可主张从质保金中扣除维修费用，或要求承包方另行支付。若质保金不足以覆盖维修成本，发包方还可通过诉讼追偿。
     
   • 若质量问题在质保期后才出现：需区分是否因承包方施工缺陷导致。若经鉴定质量问题与施工缺陷无关（如设计缺陷、第三方破坏或正常使用损耗），则承包方无需承担责任，质保金应退还；若因施工缺陷导致，即使质保期已过，承包方仍需承担修复责任，质保金可不予退还或部分扣除。

3. 实务操作中的关键步骤

   • 固定证据：发包方需证明质量问题在质保期内已存在且未修复（如维修通知记录、照片、鉴定报告等），或证明质量问题由承包方施工缺陷导致。
     
   • 协商或诉讼：双方可协商扣除质保金或另行赔偿；协商不成时，发包方可向法院起诉，要求承包方承担维修费用或赔偿损失。
     
   • 质保金退还条件：若承包方已履行全部质保义务（包括质保期内的维修和质保期后因施工缺陷导致的维修），发包方应退还质保金；若未履行，发包方有权扣留或追偿。

4. 风险提示

   • 发包方需在质保期内及时通知承包方维修，否则可能被认定为“未履行通知义务”，导致无法主张质保金扣除。
     
   • 承包方需在合同中明确质保期起算时间、质保范围及责任免除条款（如正常使用损耗），避免过度承担责任。

建议：若涉及复杂纠纷（如质量问题鉴定、维修费用核算），建议双方委托专业机构评估，并保留完整证据链。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作流程。