在没有物业合同的情况下，物业是否可以收取物业费，这主要取决于是否形成了事实上的物业服务关系以及是否存在前期物业服务合同。 以下是具体分析：
一、存在事实物业服务关系的情况
可以收取物业费：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，即使未签订书面物业合同，但如果物业服务企业已经按照相关约定或行业惯例为业主提供了实质性的物业服务（如公共区域清洁、安保巡逻、绿化养护等），并且业主也事实上接受了这些服务，那么双方之间就构成了事实上的物业服务关系。在此情况下，业主应当按照合理的标准支付相应的物业费。
收费标准的确定：
- 在缺乏明确约定的物业费标准时，可以参考当地政府的指导价、同地段类似物业服务项目的收费标准，以及物业服务企业实际提供服务的成本等因素来合理确定收费标准。这些因素的综合考量有助于确保收费标准的公平性和合理性。
二、基于前期物业服务合同的情况
- 可以收取物业费：
- 在新建小区中，开发商通常会与物业公司签订前期物业服务合同。在业主委员会成立并与新物业公司签订合同之前，该前期合同持续有效。因此，即使业主未单独与物业签订合同，只要处于前期合同有效期内，且物业提供了符合合同约定的服务，物业就有权按约定收费。
三、未形成事实物业服务关系且无前期物业服务合同的情况
- 不能收取物业费：
- 如果物业服务企业没有提供任何实质性的物业服务，或者虽然有一些行为但并不构成真正的物业服务，且业主也没有接受这些服务，那么物业公司就没有法律依据向业主收取物业费。在这种情况下，业主有权拒绝支付任何费用。
四、法律建议与实际操作
及时沟通协商：
- 对于物业费收取问题存在争议时，业主和物业公司应首先通过友好沟通协商解决。双方可以就服务内容、收费标准等关键问题进行讨论，并尝试达成一致意见。
签订书面合同：
- 为了避免类似的纠纷和误解，建议业主和物业公司尽快签订书面的物业合同。合同中应明确双方的权利和义务、服务内容、收费标准及支付方式等关键条款，以确保双方的合法权益得到充分保障。
保留证据：
- 无论是业主还是物业公司，都应保留好相关证据，如工作记录、照片、视频等，以备不时之需。这些证据在解决争议时可能起到关键作用。
法律途径维权：
- 如果无法通过协商解决问题，业主可以依法向相关部门投诉或向法院提起诉讼以维护自己的合法权益。同时，物业公司也应遵守法律法规，不得擅自收取未经合法约定的费用。
总结来说，没有物业合同并不意味着物业一定不能收取物业费。关键在于是否形成了事实上的物业服务关系或是否存在前期物业服务合同。 在处理此类问题时，建议双方秉持公平、合理的原则进行协商和处理，并通过合法途径解决争议。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。