土地租赁合同约定超过20年期限的，超出部分无效，法律明确规定租赁期限不得超过二十年。具体分析如下：

1. 法律依据
   根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
   该条款明确限制了租赁合同的最长有效期限为20年，超出部分自始无效，无论双方是否自愿约定。

2. 立法目的
   法律设置20年上限的核心目的在于：

• 维护交易安全：防止长期租赁关系导致土地实际控制权与所有权分离，影响土地利用效率；
  
• 平衡双方利益：避免出租人因长期合同丧失调整租金或收回土地的权利，同时保护承租人对土地的合理使用预期；
  
• 适应市场变化：短期租赁更符合土地资源动态配置的需求，减少因长期合同引发的纠纷。

1. 实务操作建议
   

• 合同设计：若需长期使用土地，可约定20年期限，并在合同中明确续租条件（如租金调整方式、优先续租权等），但续租期限仍需遵守20年限制；
  
• 风险防范：避免在合同中直接约定“自动续期”或“永久租赁”等条款，此类约定可能被认定为无效；
  
• 替代方案：对于长期用地需求，可考虑通过土地承包经营权流转、合作开发等法律允许的方式实现，但需符合《民法典》及《土地管理法》的相关规定。

1. 特殊情形说明
   

• 续订合同：租赁期限届满后，双方可重新签订合同，但新合同的期限仍不得超过20年；
  
• 历史遗留问题：若合同签订于《民法典》实施前（2021年1月1日前），且原合同期限超过20年，需根据《合同法》及相关司法解释处理，但新法实施后原则上应适用《民法典》的规定。

总结：土地租赁合同期限超过20年的部分无效，这是法律的强制性规定。若需长期使用土地，建议通过合法方式设计合同条款或选择其他法律途径，避免因期限问题导致合同无效风险。如有具体案例或合同条款需要分析，可进一步向我咨询。