结论：未办理抵押登记时，抵押合同的效力与抵押权的设立是两个不同的问题。抵押合同自成立时生效，但抵押权需办理抵押登记后才设立。

详细分析：

1. 抵押合同的效力：

   • 合同生效条件：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。抵押合同作为双方当事人意思表示一致的协议，只要满足合同成立的一般要件（即双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定、不违背公序良俗），合同即成立并生效。
   • 未办理抵押登记不影响合同效力：抵押登记是抵押权设立的要件，而非抵押合同生效的要件。因此，即使未办理抵押登记，抵押合同仍然有效，双方当事人仍需按照合同约定履行各自的义务。

2. 抵押权的设立：

   • 抵押权设立条件：根据《中华人民共和国民法典》的规定，以不动产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这意味着，只有办理了抵押登记，抵押权才得以设立，债权人才能对抵押物享有优先受偿权。
   • 未办理抵押登记的法律后果：如果未办理抵押登记，抵押权未设立，债权人无法对抵押物行使优先受偿权。但是，这并不影响抵押合同的效力，债务人仍需按照合同约定承担违约责任或赔偿损失等责任。

3. 实际操作建议：

   • 及时办理抵押登记：为了保障债权人的权益，建议在签订抵押合同后及时办理抵押登记手续，确保抵押权的设立。
   • 完善合同条款：在抵押合同中明确约定未办理抵押登记时的违约责任和赔偿方式等条款，以便在发生纠纷时能够更好地维护自身权益。
   • 关注抵押物状态：在抵押期间，债权人应关注抵押物的状态变化，如抵押物被查封、扣押或灭失等情况，及时采取措施保护自身权益。

举例说明： 假设甲向乙借款100万元，并以自己的一套房产作为抵押物签订了抵押合同。但是，双方未办理抵押登记手续。后来，甲未能按时还款，乙欲行使抵押权时发现抵押权未设立。此时，乙虽然无法对抵押物行使优先受偿权，但仍然可以依据抵押合同要求甲承担违约责任或赔偿损失等责任。

特殊情况说明： 在某些特殊情况下，如动产抵押中，根据《中华人民共和国民法典》的规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，在动产抵押中，即使未办理抵押登记，抵押权仍然设立，但不得对抗善意第三人。然而，这并不改变未办理抵押登记时抵押权设立的一般原则，即不动产抵押仍需办理抵押登记才能设立抵押权。

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