关于您提出的“房屋租赁合同跟中介签是否有效”的问题，这确实是一个涉及法律效力和实际操作的重要问题。以下是我为您详细分析的解答：
一、中介代签房屋租赁合同的有效性条件
代理权限的合法性：
- 中介必须获得房东或租客的明确授权，这种授权可以是书面的，也可以是口头的（但为了减少纠纷，建议优先采用书面形式）。若中介未经授权擅自代签，合同可能因无权代理而无效。
- 授权范围应明确界定，包括租金定价、押金处理、租赁期限等关键条款。如果中介超越了授权范围进行签约，那么超出部分可能被视为越权代理，对被代签方不产生法律效力。
合同主体的适格性：
- 合同签署人（包括中介作为代理人）必须具备完全民事行为能力。未成年人、精神病人等特殊群体需在法定代理人陪同下完成签约。
- 中介作为专业机构，其资质和信誉对合同效力有直接影响。选择具有正规经营资质、口碑良好的中介，可以降低法律风险。
意思表示的真实性：
- 合同内容必须真实反映各方意愿，不得存在欺诈、胁迫等违法情形。例如，中介不得隐瞒房屋的重大瑕疵或限制条件，否则可能导致合同被撤销。
- 中介有义务如实告知房屋权属状况、使用限制等信息，确保签约双方基于充分知情作出决策。
形式要件的合规性：
- 根据《民法典》规定，租赁期限六个月以上的应当签订书面合同。虽然未满足形式要求的合同不必然无效，但可能引发举证困难等风险。
- 如果是电子合同，需通过可靠电子签名技术认证；如果是纸质合同，应留存完整签署流程记录，以备后续查证。
二、特殊情况下的法律效力认定
表见代理：
- 当中介持有房东的委托书、钥匙等权利外观证据时，善意第三人（如租客）有理由相信中介拥有代理权，此时构成表见代理。即使中介实际上没有明确的授权文件，合同也可能对房东产生约束力。
追认机制：
- 如果中介未经授权擅自代签了合同，但房东在知悉代签事实后一个月内未提出异议，通常视为默示追认。此时，合同对房东产生法律效力。
责任承担原则：
- 如果中介超越代理权导致损失，应承担赔偿责任。
- 如果中介与第三方恶意串通损害委托人利益，需承担连带赔偿责任。
三、建议与总结
- 确认代理权限：在签订租房合同时，务必确认中介是否具有合法的代理权，并查看相关的授权文件或证明。
- 仔细审查合同内容：对于中介代签的合同内容，应仔细审查，确保符合自己的真实意愿和利益需求。
- 咨询专业律师：如有必要，可咨询专业律师进行法律风险评估和指导，以确保自身权益得到充分保障。
综上所述，房屋租赁合同跟中介签是否有效，取决于中介是否具有合法的代理权、合同内容是否真实反映各方意愿、形式要件是否合规等多方面因素。因此，在签订合同时，务必谨慎对待，确保自身权益不受损害。