物权预告登记的情形包括哪些-张浩律师

物权预告登记的情形包括哪些-张浩律师｜法行宝

2026-05-29 房产纠纷

您好，关于物权预告登记的情形，根据《中华人民共和国民法典》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，主要包括以下几种情况：

商品房等不动产预售：在商品房预售阶段，购房者与开发商签订购房合同后，由于房屋尚未建成或尚未达到交付条件，购房者无法立即取得不动产权证书。为了保障购房者将来能够顺利取得房屋所有权，购房者可以与开发商约定，向不动产登记机构申请办理预告登记。这样，即使房屋尚未建成或交付，购房者的房屋所有权也得到了法律的保障，有效防止了开发商“一房多卖”或违规抵押等行为。
不动产买卖、抵押：除了商品房预售外，其他不动产的买卖或抵押也可以申请预告登记。例如，二手房交易中，买卖双方签订买卖合同后，在办理正式过户手续前，买方可以申请预告登记，以确保自己将来能够顺利取得房屋所有权。同样，在不动产抵押中，抵押权人也可以申请预告登记，以保障自己的抵押权得到实现。
以预购商品房设定抵押权：购房者在购买商品房时，如果选择以该房屋作为抵押物向银行申请贷款，那么在房屋尚未建成或尚未取得不动产权证书的情况下，购房者可以与银行约定，以预购商品房设定抵押权，并向不动产登记机构申请办理预告登记。这样，即使房屋尚未建成或交付，银行的抵押权也得到了法律的保障。
法律、行政法规规定的其他情形：除了上述三种情形外，如果法律、行政法规还规定了其他可以申请预告登记的情形，当事人也可以按照约定向不动产登记机构申请办理预告登记。

预告登记的作用在于，办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这有效保障了购房者的合法权益，防止了房屋预售人或存量房卖家“一房多卖”的情况发生。同时，预告登记也为后续办理正式产权登记和银行贷款抵押提供了合法保障。

在办理预告登记时，当事人需要凭房屋网签备案合同等协议，按照约定向登记机构提出申请。经登记机构审核，认为符合登记条件的，将予以登记。而且，根据相关规定，申请办理预告登记是不需要缴费的，且可以即时办结。

希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。

您好，关于预告登记的情形，我可以为您详细解答。预告登记是一种为了保障将来物权能够实现的登记行为，它主要适用于以下几种情形：商品房等不动产预售：在购买预售的商品房时，由于房屋尚未建成或尚未完成产权转移登记，购房者可以通过办理预告登记来保障自己的权益。这样，在房屋建成并满足产权转移条件时，购房者可以顺利取得房屋产权，避免开发商“一房多卖”的风险。不动产买卖：除了预售商品房外，其他不动产（如二手房、商业用房等）的买卖也可以申请预告登记。在买卖双方签订买卖协议后，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。不动产抵押：当不动产（如房屋、土地等）需要设定抵押权时，抵押人和抵押权人也可以申请预告登记。这样，在抵押权设立前，可以对外公示抵押物的物权状况，防止抵押物被再次处分或设定其他权利负担。以预购商品房设定抵押权：在购买预售商品房时，如果购房者需要贷款购房，通常会将预购的商品房设定为抵押物。此时，购房者和贷款银行可以共同申请预购商品房抵押权预告登记，以保障贷款银行的抵押权。法律、行政法规规定的其他情形：除了上述情形外，如果法律、行政法规规定其他需要办理预告登记的情形，当事人也可以按照约定申请预告登记。预告登记的作用：办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，在预告登记期间，未经预告权利人书面同意，该不动产无法再次交易或设定其他权利负担，从而有效保障了预告权利人的权益。预告登记的办理：预告登记的办理方式通常包括线上办理和线下办理两种。线上办理可以通过相关政务服务网站进行申请；线下办理则需要到当地不动产登记中心服务大厅进行申请。预告登记的收费标准：根据相关规定，免收不动产预告登记费用。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。

您好，关于您提出的“预告登记是否为物权登记”的问题，这是一个涉及法律专业知识的询问，下面我将为您详细解答。首先，我们需要明确预告登记的性质。预告登记，作为一种与本登记相对应的特殊不动产登记制度，其性质在法律界被普遍认为是一种债权物权化的表现。它虽然基于当事人之间的合同产生的债权请求权，但通过登记这一法律行为，赋予了该请求权一定的物权效力。这意味着，预告登记所保障的权利，既保留了债权的本质属性，即要求对方履行合同义务的权利，又使得这一权利具有了对抗第三人的物权特征。因此，预告登记并非纯粹的物权登记，而是一种兼具物权性和债权性的特殊不动产登记制度。接下来，我们进一步探讨预告登记的特点和法律效力，以更全面地理解其性质。一、预告登记的特点从属性：预告登记的存在以债权请求权的存在为前提，并随着该请求权的状态变化而变化。如果债权请求权消灭，预告登记也随之失效。临时性：预告登记是本登记得以开展的准备阶段，其效力是临时的。一旦完成本登记，预告登记的效力即告终止。二、预告登记的法律效力对抗第三人：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这确保了预告登记权利人在未来实现物权的排他性。顺位效力：在多人对同一不动产主张权利时，预告登记的顺位将决定权利的优先顺序。破产保护：在债务人破产的情况下，预告登记的请求权仍能得到保护，确保权利人的利益不受损害。三、预告登记与物权登记的区别物权登记，通常指的是对不动产或动产物权的设立、变更、转让和消灭等事项进行的登记，它直接反映了物权的归属和变动情况。而预告登记，则是在物权变动条件尚未具备时，为保障将来物权的实现而进行的登记。它并不直接设立或变更物权，而是通过赋予债权请求权一定的物权效力，来保障未来物权的顺利实现。综上所述，预告登记并非物权登记，而是一种兼具物权性和债权性的特殊不动产登记制度。它通过赋予债权请求权一定的物权效力，为交易双方提供了重要的法律保障。在实际应用中，了解并掌握预告登记的性质、特点、法律效力及与物权登记的区别，对于保护自身权益、规避法律风险具有重要意义。希望以上解答能够对您有所帮助。

您好，关于不动产预告登记的适用情形，我可以为您详细解答。不动产预告登记是一种为了保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权而设立的登记制度。它主要适用于以下几种情形：商品房等不动产预售：在商品房预售过程中，购房者与开发商签订预售合同后，为了防止开发商将同一商品房再次出售给其他人，购房者可以申请预购商品房预告登记。这样，即使开发商试图“一房二卖”，未经预告登记的权利人（即购房者）同意，该处分行为也不会发生物权效力。不动产买卖：在二手房交易中，买卖双方签订买卖合同后，在办理房屋过户之前，也可以申请现房转移预告登记。这同样是为了防止卖方将房屋再次出售给第三方，保障买方的合法权益。不动产抵押：当不动产（如房屋）被设定为抵押物时，为了保障抵押权人的利益，可以申请不动产抵押预告登记。特别是在贷款购买的期房交易中，由于房屋尚未建成，银行无法办理正式的抵押登记，此时预购商品房抵押权预告登记就显得尤为重要。以预购商品房设定抵押权：这与上述不动产抵押的情形类似，但特指在预购商品房的情况下设定抵押权。购房者在支付部分房款后，可能希望以该预购商品房作为抵押物来获得贷款。此时，申请预购商品房抵押权预告登记可以保障购房者和银行的利益。法律、行政法规规定的其他情形：除了上述具体情形外，如果法律或行政法规另有规定其他需要办理预告登记的情形，也应当按照相关规定执行。预告登记的法律效力：根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，一旦办理了预告登记，原所有权人或抵押人就无法擅自处分该不动产，从而保障了预告登记权利人的利益。同时，预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记将失效。这要求预告登记权利人及时行使权利，避免预告登记长期有效而影响不动产的正常流转。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的解释，请随时告诉我。

预告登记确实具有物权效力，这一效力主要体现在以下几个方面，我将结合具体法律条款和实例为您详细阐述：一、排他性效力（对抗第三人效力）法律条款：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 实例说明：假设甲与开发商签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记。之后，开发商未经甲同意，试图将该房屋再次卖给乙并办理产权过户登记。由于存在甲的预告登记，乙即使尝试办理过户手续，也无法取得该房屋的所有权。这一效力确保了买受人甲在未来能够顺利取得物权，保护了其合法权益。二、保全债权请求权及顺位保障效力法律条款：预告登记不仅保全了请求权人的实体权利，还确保了其取得权利的有利顺位。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位以预告登记的日期为准，而非本登记的日期。实例说明：甲与乙签订房屋买卖合同并办理预告登记后，若甲再将房屋卖给丙，因预告登记的存在，乙的债权请求权将得到保全，且优于丙的权利。这意味着，在预告登记有效期间，权利人的债权请求权优先于其他后来发生的与该请求权内容相冲突的权利。三、破产保护效力法律条款：在不动产权利人进入破产程序时，如果存在针对该不动产的有效预告登记，预告登记权利人对该不动产享有优先于其他债权人的权利。实例说明：若甲公司将在建房屋出售给乙并办理预告登记，后甲公司破产。在此情况下，乙将基于预告登记优先于甲公司的其他普通债权人获得该房屋或相应补偿。这一效力为权利人提供了在破产情况下的额外保护。四、注意事项与失效条件时间限制：预告登记并非永久有效。根据《民法典》的相关规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内，预告登记权利人若未申请正式的不动产登记，预告登记将失效。这是为了督促权利人及时行使权利，避免预告登记长期存在影响不动产的正常流转秩序。债权消灭：如果导致预告登记所依据的债权债务关系不存在了，如房屋买卖合同被解除或被认定无效，那么预告登记就失去了存在的基础，相应失效。五、实际应用建议及时办理正式登记：预告登记权利人应在规定时间内完成正式的不动产登记，以确保自己的物权得到法律的保护。了解预告登记效力：在进行不动产交易时，当事人应充分了解预告登记的效力及注意事项，合理运用这一制度来保护自己的合法权益。预告登记作为一项重要的法律制度，在保障交易安全、维护权利人利益方面发挥着重要作用。如果您在房产交易中遇到了相关问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

预告登记既非单纯的物权，也非单纯的债权，而是一种兼具债权与物权性质的特殊登记制度。以下是对这一结论的详细解释：一、预告登记的法律性质债权性质：预告登记的基础是当事人之间的债权合同，如商品房预售合同。它基于双方的约定产生，旨在保障未来物权变动的请求权。预告登记通过阻却他人对同一不动产的登记，来保护债权人的利益，确保其未来能够获得不动产物权。此时，预告登记主要体现的是债权请求权的保护机制。物权性质：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。这赋予了预告登记类似于物权的排他效力，限制了不动产所有权人的随意处分行为。预告登记因此被视为一种准物权，它使得预告登记权利人的权利得到更强有力的保护，在某种程度上具备了物权的特征。二、预告登记的相关法律规定根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这一规定明确了预告登记的法律依据和法律效力，进一步体现了其兼具债权与物权性质的特点。三、预告登记的法律效力保全效力：预告登记能够确保不动产所有人在违背预告登记的情况下所为的变更及处分不动产的行为无效，从而保障预告登记权利人的权利得以实现。顺位保全效力：当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，而非依据本登记的日期。这确保了预告登记权利人在后续物权变动中的优先地位。破产保护效力：在不动产所有人进入破产程序时，已进行预告登记的不动产不列入破产财产范围。这是因为预告登记使得该项请求权具有了物权的优先受偿权，保障了预告登记权利人的合法权益不受损害。预警效力：预告登记具有准物权的性质，对第三人产生约束力。第三人不得实施有害于预告登记的行为，否则将承担相应的法律责任。四、实际应用中的考量在实际应用中，预告登记的这种双重性质使得它在不动产交易中发挥着重要作用。它不仅为债权人提供了更强有力的法律保护，还平衡了物权人与债权人之间的利益关系，促进了不动产交易的稳定和安全。例如，在商品房预售中，购房者通过办理预告登记，可以确保自己未来能够获得房屋的所有权，即使开发商在预售期间出现财务问题或违约行为，购房者的权益也能得到一定程度的保障。综上所述，预告登记作为一种兼具债权与物权性质的特殊登记制度，在法律上具有重要的地位和作用。如果您在债务债权或房产问题方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

您好，关于您询问的当事人可以申请预告登记的情形，以下是我为您整理的详细解答：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条等相关规定，当事人可以在以下情形下按照约定申请不动产预告登记：商品房等不动产预售的：当您购买预售的商品房或其他不动产时，为保障将来能够顺利取得该不动产的物权，您可以与预售人约定申请预告登记。不动产买卖、抵押的：在进行不动产买卖或抵押交易时，为确保交易的安全和顺利进行，防止交易过程中出现物权纠纷，双方可以约定申请预告登记。以预购商品房设定抵押权的：如果您预购了商品房，并计划以此设定抵押权以获取贷款或其他融资，您也可以与抵押权人约定申请预告登记，以保障抵押权的实现。签订其他不动产物权的协议的：除了上述情形外，如果您与其他当事人签订了关于其他不动产物权的协议，为保障将来物权的实现，双方同样可以约定申请预告登记。法律、行政法规规定的其他情形：除了上述明确列举的情形外，如果法律或行政法规还规定了其他可以申请预告登记的情形，当事人也可以按照相关规定进行申请。预告登记的作用：预告登记是一种保障将来物权能够实现的登记行为。办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这有助于购房人在还没取得实际产权的情况下，明确房屋权利人，有效预防房屋预售人或存量房卖家“一房多卖”的情况。办理预告登记的方式：您可以选择线上或线下方式办理预告登记。线上办理可通过相关政务服务网进行申请；线下办理则需前往当地不动产登记中心服务大厅进行申请。预告登记的收费标准：根据相关规定，免收不动产预告登记费用。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。

受让物权预告登记是指，为保障将来物权的实现，受让人（即未来物权的取得者）按照约定向登记机构申请的一种预先登记制度。以下从多个角度详细解释这一概念：目的与功能：保障交易安全：在物权转让过程中，尤其是涉及不动产（如房屋、土地）时，由于物权变动需要一定的时间和程序，预告登记可以防止出让人（即当前物权人）在物权变动完成前，将同一物权再次转让给第三人，从而保护受让人的合法权益。明确物权归属：通过预告登记，可以明确未来物权的归属，为物权的顺利转移奠定基础。适用范围：预告登记主要适用于不动产交易，如商品房预售、二手房买卖等。在这些交易中，由于物权变动需要办理过户登记等手续，且手续办理需要一定时间，因此预告登记显得尤为重要。预告登记也可以适用于其他需要保障将来物权实现的情形，如抵押权的预告登记等。法律效力：对抗第三人：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，如果出让人在预告登记后试图将同一不动产再次转让给第三人，该转让行为将无效，无法对抗预告登记的权利人。顺位保障：预告登记还具有顺位保障的作用。即，如果同一不动产上存在多个预告登记，那么按照登记的先后顺序确定物权的实现顺序。办理流程：签订书面合同：受让人与出让人需要签订书面的物权转让合同，明确双方的权利和义务。申请预告登记：受让人需要按照约定向登记机构申请预告登记，并提交相关证明材料。登记机构审核：登记机构会对申请材料进行审核，确认无误后办理预告登记手续。领取预告登记证明：办理完成后，受让人会领取到预告登记证明，作为其将来物权实现的凭证。注意事项：预告登记的失效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，受让人需要在规定的时间内办理正式的物权登记手续，以避免预告登记失效。预告登记的变更与注销：如果预告登记的内容发生变更或者预告登记的权利人放弃权利的，需要及时办理预告登记的变更或者注销手续。在实际操作中，如果您遇到与受让物权预告登记相关的问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

预告登记的权利类型主要包括以下几种：商品房买卖预告登记：定义：在购房者与开发商签订商品房预售合同后，为防止开发商将房屋再次出售给第三方，购房者可以申请此类预告登记。作用：确保购房者未来能够顺利取得房屋所有权，防止“一房二卖”的风险。不动产抵押权预告登记：定义：在预购商品房或现有房产设定抵押时，为保障抵押权人的权益，可以进行抵押权的预告登记。作用：在抵押物正式办理抵押登记前，预告登记能够确保抵押权人的优先受偿权，防止抵押物被其他债权人查封或处分。其他不动产物权变动预告登记：定义：包括房屋所有权转让、其他形式的抵押等情形下的预告登记。例如，房屋所有权人计划将房屋转让给第三方，但尚未办理过户手续时，双方可以申请预告登记，以确保转让的顺利进行。作用：保障物权变动的顺利进行，防止在物权变动过程中出现纠纷或风险。预告登记的适用情形与法律效力：适用情形：根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押过程中，当事人均可以申请不动产预告登记。法律效力：保障物权实现：预告登记将债权请求权予以公示，使其具有对抗第三人的效力，确保债权人在将来能够实现物权。限制不动产处分：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，有效防止“一房二卖”等风险。失效情形：预告登记后，若债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记，预告登记失效。预告登记的变更与注销：变更：若已进行预告登记的内容发生变化（如房屋面积、价款等），需进行相应的预告登记变更，以确保预告登记的准确性和有效性。注销：在债权消灭、正式登记完成或法定期限内未申请正式登记等情形下，需注销预告登记，以释放不动产的处分权。申请流程：准备材料：包括登记申请书、申请人身份证明、关于预告登记的约定、已备案的商品房预售合同等。提出申请：当事人共同向不动产登记机构提交申请及所需材料。审核与登记：不动产登记机构对材料进行审核，符合规定的予以登记，并颁发预告登记证明。在实际操作中，如果您对预告登记的具体流程或权利类型有进一步的疑问，或者需要针对特定情况下的法律建议，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况，提供全面、专业的法律服务。

您好，关于“预告登记是否可以满足物权期待权”的问题，这是一个涉及物权法与执行程序交叉领域的复杂问题。以下是我为您提供的详细解答：一、预告登记的法律性质首先，我们需要明确预告登记的法律性质。根据《民法典》第221条（原《物权法》第20条），预告登记是为了保障将来实现物权而进行的登记。它本身并不直接赋予权利人物权，而是赋予债权请求权以对抗第三人的效力。这意味着，在预告登记期间，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。二、物权期待权的含义物权期待权，通常指的是权利人基于某种法律关系或事实状态，对未来取得物权所享有的期待利益。在预告登记的语境下，购房人通过办理预告登记，表达了对未来取得房屋所有权的期待。三、预告登记与物权期待权的关系预告登记对物权期待权的保障作用：预告登记通过赋予债权请求权对抗第三人的效力，为购房人未来取得物权提供了法律保障。它防止了开发商或其他第三人在预告登记期间将房屋再次处分给他人，从而保护了购房人的合法权益。预告登记不直接等同于物权：尽管预告登记对物权期待权具有保障作用，但它本身并不直接等同于物权。购房人要真正取得物权，还需要满足办理不动产登记的条件，并将预告登记转为不动产登记。排除执行的条件：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，非消费者购房人（非为保障基本居住条件）主张排除执行，需同时满足多个条件，包括在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余价款至法院、非因买受人原因未办理过户登记等。预告登记仅是其中的一个要件，并不足以单独排除执行。法院在审查时，会综合考量购房人是否满足所有要件。四、具体情形分析符合全部要件的情况：如果购房人已签订合同、支付全款、实际占有房屋，且未过户非自身原因（如开发商拖延），即使非居住需求，法院也可能支持其排除执行的请求。仅办理预告登记但未满足其他要件的情况：如果购房人仅办理了预告登记，但未实际占有房屋或未支付全部价款，法院将认定预告登记不足以排除执行。例如，购房人购买投资性房产并办理预告登记，但未实际入住，亦未支付尾款，此时法院通常驳回其执行异议请求。五、建议与风险提示及时完成过户登记：对于投资性购房人来说，及时完成过户登记是避免风险的关键。一旦房屋被查封，即使办理了预告登记，也可能因未满足其他要件而无法排除执行。保存相关证据：购房人应注重保存合同、付款凭证、实际占有证据（如装修记录、物业费缴纳单据）等，以增强主张的合法性。了解司法实践倾向：法院对非居住购房人的审查更严格，购房人需充分举证合法占有、价款支付等事实，否则难以排除执行。综上所述，预告登记本身并不直接满足物权期待权，但它为购房人未来取得物权提供了法律保障。要真正满足物权期待权并排除执行，购房人还需满足其他相关要件。希望以上解答能对您有所帮助。