商业楼物业费收取在符合法律法规和合同约定的情况下是合法的。以下从多个角度为您详细分析：
一、法律法规层面
《物业管理条例》的相关规定：
- 根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并有权收取物业服务费用。这意味着，只要物业服务企业提供了合同约定的服务，就有权收取物业费。
- 同时，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。如果业主违反约定不交纳物业费，物业服务企业有权依法追缴。
物业费收取的合法性依据：
- 物业费的收取必须基于物业服务合同，且合同内容应当合法、合规。如果物业服务合同中明确约定了物业费的收取标准、方式等，且这些约定不违反法律法规的强制性规定，那么物业费的收取就是合法的。
二、合同约定层面
物业服务合同的签订：
- 商业楼的物业费收取通常基于物业服务合同的签订。在签订合同时，业主或业主委员会与物业服务企业会就物业费的标准、支付方式、服务内容等进行协商，并达成一致意见。
- 合同一旦签订，双方就应当按照合同约定履行各自的义务。物业服务企业提供服务，业主支付物业费。
合同内容的合法性审查：
- 在签订物业服务合同时，应当确保合同内容合法、合规。例如，物业费的标准应当合理，不得过高或过低；支付方式应当明确，便于双方操作；服务内容应当具体、明确，避免模糊不清。
- 如果合同内容存在违法或违规之处，那么物业费的收取就可能面临合法性挑战。
三、实际操作层面
物业费的收取方式：
- 物业费的收取方式通常包括按月收取、按季收取或按年收取等。具体收取方式应当在物业服务合同中明确约定。
- 物业服务企业应当按照合同约定的方式收取物业费，并提供相应的发票或收据。
物业费的调整机制：
- 在物业服务合同履行过程中，如果由于市场变化、成本增加等原因需要调整物业费标准，物业服务企业应当与业主或业主委员会进行协商，并达成一致意见。
- 未经协商一致，物业服务企业不得擅自提高物业费标准。否则，业主有权拒绝支付增加的物业费部分。
四、特殊情况下的物业费收取
空置商业楼的物业费收取：
- 对于空置的商业楼，物业费的收取可能因地区而异。有些地区规定，空置商业楼仍需按约定标准支付物业费；而有些地区则可能给予一定的减免或优惠。
- 因此，在处理空置商业楼的物业费问题时，应当参考当地的相关规定和物业服务合同的约定。
物业服务企业未履行合同义务时的物业费处理：
- 如果物业服务企业未按照合同约定提供服务，业主有权要求物业服务企业承担违约责任，并可能拒绝支付或减少支付物业费。
- 在这种情况下，业主应当保留相关证据，如照片、视频、投诉记录等，以便在需要时证明物业服务企业的违约行为。
建议：
- 作为业主或业主委员会，在签订物业服务合同时应当仔细审查合同内容，确保合同条款合法、合规且明确具体。
- 在物业服务合同履行过程中，应当关注物业服务企业的服务质量和服务态度，及时提出意见和建议。
- 如果遇到物业费收取问题或物业服务企业违约行为，应当及时与物业服务企业沟通协商，并保留相关证据以便在需要时维护自己的合法权益。
如果您在商业楼物业费收取方面遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。