自建住宅改商用后签订的租赁合同是否有效，需分情况讨论，具体如下：

1. 若住宅改商用已依法办理相关审批手续并符合规划要求
   根据《民法典》第1四3条，合同有效的核心要件包括：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定及公序良俗。若自建住宅改商用已通过规划部门审批（如取得《建设工程规划许可证》变更登记），且完成消防、环保等验收，同时符合当地《城乡规划法》《物业管理条例》中关于“住改商”的特别规定（如经有利害关系的业主一致同意），则租赁合同主体合法、内容合规，合同有效。

2. 若住宅改商用未履行法定审批程序或违反强制性规定
   若未取得规划变更许可，或擅自改变房屋用途（如将住宅改为餐饮、娱乐等可能影响周边居民生活的商业用途），则违反《城乡规划法》第64条“未取得建设工程规划许可证进行建设”的规定，可能被认定为违法建筑。此时租赁合同因标的物违法，可能被认定为无效合同（依据《民法典》第153条“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效”）。此外，若“住改商”未征得利害关系业主同意（如同一楼栋其他业主），还可能因违反《民法典》第279条“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房”而面临合同效力争议。

实务建议：

• 签订合同前，务必核实房屋产权性质及规划用途，要求出租方提供《建设工程规划许可证》《房屋产权证》等文件，确认“住改商”已依法完成审批；
  
• 若涉及“住改商”，需按《民法典》第279条要求，经有利害关系的业主一致同意（如通过书面征求意见、公示等方式留存证据）；
  
• 合同中应明确约定“若因房屋用途违法导致合同无效或被解除，违约方需承担赔偿责任”等条款，以降低风险。
  

如有具体案例或地方政策疑问，可进一步向我说明细节，我会结合实际情况为您分析。