出租屋着火的责任归属需根据具体情况来判断，可能涉及承租人、出租人及第三方等多方面的责任。以下是对这一问题的详细分析：
一、承租人责任
使用不当：若火灾是由于承租人在使用房屋过程中违反安全规定导致的，如私拉乱接电线、违规使用大功率电器、在屋内明火做饭且未采取有效防火措施、随意丢弃未熄灭的烟头等行为，承租人需对火灾造成的损失承担赔偿责任。这包括房屋本身的损失、屋内设施的损失，以及因火灾给邻居等第三方造成的损失。
故意纵火：若承租人有故意纵火的行为，不仅要承担民事赔偿责任，还会因涉嫌刑事犯罪被依法追究刑事责任。
二、出租人责任
房屋安全隐患：出租房屋本身存在安全隐患，如电气线路老化、消防设施不全或损坏、房屋结构不符合消防安全标准等，且出租人未及时维修和整改，导致火灾发生，出租人应承担相应责任。这包括因房屋安全隐患导致的火灾损失，以及因火灾扩大的损失。
未履行告知义务：出租人有义务向承租人告知房屋内设施设备的使用方法和安全注意事项。若因出租人未履行该义务，导致承租人在不知情的情况下使用不当引发火灾，出租人也需承担一定责任。然而，如果出租人已尽到合理注意义务且无过错，则可能不承担责任。
违规改造房屋结构：未经许可擅自改造房屋结构，影响消防安全性能，导致火灾发生或蔓延的，房东应承担相应责任。
三、第三方责任
如果火灾是由第三方的原因造成的，如供电公司供电线路故障、燃气公司燃气泄漏、邻居违规堆放易燃物品导致火灾蔓延等，第三方应承担相应的赔偿责任。例如，供电公司的线路老化引发短路起火，或燃气公司对燃气管道维护不当导致燃气泄漏引发火灾，第三方均需对损失负责。
四、双方均有过错或混合责任
在实际情况中，火灾的发生可能是由多方原因共同导致的。此时，各方应根据各自的过错程度分担责任。例如，房屋本身存在一定的消防隐患（出租人责任），而承租人又违规使用电器（承租人责任），最终引发火灾。在这种情况下，出租人和承租人可能需要按照各自过错的比例分担损失。
五、特殊情况：不可抗力或意外事件
若火灾是由于不可抗力（如雷击）或意外事件（如罕见的自燃现象）导致，且双方都没有过错，一般按照公平原则，由各方合理分担损失。但需要有充分的证据证明火灾原因确实属于不可抗力或意外事件。
实践建议
及时报警并保护现场：在发生火灾后，首先要及时报警并保护好现场。消防部门会对火灾原因进行调查并出具火灾事故认定书，这是确定责任归属的重要依据。
协商、调解或诉讼：受损方可以根据认定书，通过协商、调解或诉讼等方式来确定责任并主张赔偿。在协商和调解过程中，各方应秉持公平、公正的原则，合理分担损失。如果协商不成，受损方可以向人民法院提起诉讼，由法院依据相关证据和法律规定来最终确定各方应承担的责任。
明确租赁合同条款：建议双方在签订租赁合同时，明确约定各自的安全责任和火灾责任承担方式。这有助于减少纠纷的发生，并在纠纷发生时提供明确的依据。
作为张丽丽律师，我提醒您在处理出租屋火灾责任归属问题时，应保持冷静，积极收集证据，并寻求专业法律支持。如果您有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。