租出去的房子发生火灾，责任归属需依据火灾原因、双方过错及法律规定综合判断，租客、房东或第三方均有可能承担责任。以下是对不同情境下责任归属的详细分析：
一、租客责任
不当使用电器或火源：
- 若租客因违规使用大功率电器、私拉乱接电线或不当用火（如燃烧物品）导致火灾，需承担主要责任。这种行为违反了《民法典》中关于侵权责任的规定，租客应对火灾造成的损害承担赔偿责任。例如，租客在屋内私拉电线给电动车充电，结果引发火灾，这种情况下租客需承担全部责任。
未履行维护义务：
- 若租房协议中明确租客负责维护电路、水路等设施，且火灾由这些设施损坏或维护不当引发，租客同样需承担责任。这体现了合同约定的法律效力及租客的维护义务。比如，租客发现水管漏水但未及时通知房东维修，最终导致火灾，租客需承担相应责任。
二、房东责任
房屋安全隐患：
- 房东若未尽到合理维护义务，如电气线路老化、消防设施不符合规定等导致火灾，需承担相应责任。这符合《民法典》及《商品房屋租赁管理办法》中关于出租人维修义务和赔偿责任的规定。例如，房东未对老化的电线进行更换，结果引发火灾，房东需承担主要责任。
未告知隐患：
- 房东在出租前未告知承租人房屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患，且火灾与这些隐患有关，房东也需承担责任。这强调了房东的信息披露义务及违反该义务的法律后果。比如，房东知道房屋内的消防设施已过期但未告知租客，火灾发生时无法及时扑救，房东需承担一定责任。
三、第三方责任
- 若火灾由第三方原因造成，如相邻房屋起火蔓延或电力部门故障导致，由第三方承担相应责任。这遵循了侵权责任中的“谁侵权谁赔偿”原则。例如，隔壁房屋装修时电焊火花溅入租赁房屋引发火灾，责任应由隔壁房屋的装修方承担。
四、共同责任与特殊情况
双方均有过错：
- 若火灾由租客和房东双方共同过错导致，如租客违规使用电器同时房东未尽维修义务，双方需按各自过错程度分担损失。这体现了法律中的公平原则和过错责任原则。比如，租客在屋内堆放易燃杂物，同时房东未对老化的电线进行更换，最终引发火灾，双方需共同承担责任。
不可抗力因素：
- 如雷击等不可预见、不可避免且不能克服的自然因素导致火灾，通常属于不可抗力事件。在此情况下，租客和房东一般无需对火灾的发生承担责任，但可根据公平原则协商分担损失。例如，因雷击导致房屋起火，双方均无过错，可协商分担损失。
五、处理建议
及时报警并配合调查：
- 发生火灾后，应立即报警并配合消防部门进行调查，以确定火灾原因和责任方。这是后续处理赔偿问题的关键。
保留证据：
- 受损方应妥善保留相关证据，包括火灾现场照片、损失清单、维修发票等，以便后续通过协商或法律途径解决赔偿问题。
明确合同条款：
- 建议双方在签订租赁合同时就明确各自的权利和义务，特别是关于火灾等意外情况的处理方式和责任划分，以避免不必要的纠纷和损失。
寻求法律帮助：
- 若双方对责任归属存在争议，可咨询专业律师（即我本人）进行法律分析和建议，以维护自身合法权益。
综上所述，租出去的房子发生火灾时，责任归属是一个复杂而细致的问题，需综合考虑多种因素并依据相关法律法规进行判定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。