您好，关于您提出的“质保金保函谁开具”的问题，以下是我为您提供的详细解答：

质保金保函，在物业领域通常被称为物业质量保修金银行保函，它是由建设单位向银行申请开立的。这份保函的作用是作为建设单位在住宅物业保修期内履行法定或者约定保修义务的一种工程质量保证。银行作为保证人，会向物业项目所在地的保修金管理机构（也即保函的受益人）开立这份书面担保。

具体来说，当建设单位需要开具质保金保函时，它需要满足以下条件：

1. 申请主体：建设单位是保函的申请主体，它需要向银行提出开立保函的申请。

2. 银行要求：开具保函的银行应当已在项目所在地的行政区域内依法设立分支机构，并且开具的物业质量保修金银行保函应为不可撤销的见索即付保函。

3. 保函金额与期限：对于同一物业项目，可以根据项目保修期限的不同，开立多笔到期日不同的银行保函。但同一项目银行保函的开立金额加总不得超过应交存保修金总额的70%，且保函的到期日不得早于项目保修金的到期日。

4. 申请与办理步骤：

   • 建设单位在向银行提出保函开立申请之前，需要先向管理机构提交《物业质量保修金银行保函置换（交存）申请书》。
   • 管理机构在收到申请书后，会对保函的合法性、规范性和真实性进行审核。
   • 审核通过后，管理机构会向建设单位出具收执凭证，银行则根据建设单位的申请开立保函。

5. 赔付与失效原则：在保函的有效期内，如果建设单位未能履行保修责任，担保银行应在收到管理机构提交的索赔通知书后，无条件地将索赔金额足额存入管理机构指定的保修金专用账户。索赔金额以担保金额为限，累计索赔金额达到担保金额的，保函自动失效。

综上所述，质保金保函是由建设单位向银行申请开立的，银行作为保证人向管理机构提供书面担保。希望这个解答能够帮助您更好地理解质保金保函的开具主体和相关流程。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。