与村民小组签订的土地租用协议在满足以下条件时有效：

1. 主体适格
   村民小组作为农村集体经济组织的一部分，需具备签订土地租用协议的主体资格。根据《民法典》及《农村土地承包法》，村民小组需依法成立并持有合法有效的组织证明（如村民委员会出具的授权文件或登记证书）。若村民小组未依法设立或无明确授权，可能导致协议主体不适格而无效。

2. 土地性质合法
   协议涉及的土地必须为非基本农田的集体建设用地或未承包到户的“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）。若土地属于基本农田或已承包给农户的耕地，需经法定程序（如村民会议三分之二以上成员同意）调整承包关系后，方可对外出租。否则，协议可能因违反《土地管理法》中关于土地用途管制的规定而无效。

3. 程序合法

   • 民主议定程序：根据《村民委员会组织法》，土地出租需经本村民小组三分之二以上成员或村民代表同意，并形成书面会议记录。若未履行民主议定程序，协议可能因“程序违法”被撤销或确认无效。
     
   • 报批备案：若涉及改变土地用途（如将农用地转为建设用地），需依法办理农用地转用审批手续。未报批的，协议可能因违反《土地管理法》第四十四条而无效。

4. 内容合法

   • 用途合规：协议中约定的土地用途需符合土地规划及环保要求。例如，不得将耕地用于非农业建设（如建厂、盖房），否则可能因违反《土地管理法》第三十五条而无效。
     
   • 期限合规：根据《农村土地承包法》，土地租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。但若租赁期满后双方续签，可继续有效。
     
   • 租金合理：租金标准需符合市场行情，不得显失公平。若租金过低或过高，可能因“显失公平”被法院调整或撤销。

5. 形式合法
   协议需采用书面形式，并明确约定土地位置、面积、用途、租金、期限、违约责任等条款。若未采用书面形式，可能因《民法典》第四百六十九条的规定被认定为未成立。

风险提示：

• 若村民小组未依法取得土地所有权或使用权（如土地权属存在争议），协议可能因“无权处分”而无效。
  
• 若协议签订后，土地被依法征收或征用，租赁关系可能提前终止，但承租人有权依据协议约定获得补偿。
  

建议：
签订协议前，建议核查土地权属证明、规划许可文件，并留存民主议定程序的书面记录。若对协议效力存疑，可直接向我咨询，我将结合具体案情提供法律分析。