抵押权人在以下特定情况下可以处分抵押房地产，但必须遵循法定程序：
一、债务履行期限届满未清偿
基本情形：当债务履行期限届满，而债务人未能按时偿还债务时，抵押权人有权根据法律规定或合同约定，通过拍卖、变卖等方式对抵押的房地产进行处分，并从所得价款中优先受偿。这是抵押制度的基本功能，旨在确保债权人的权益得到有效保障。
实例说明：假设甲向乙借款100万元，并以自己的房产作为抵押。借款到期后，甲未能按时还款。此时，乙作为抵押权人，有权依法处分甲的抵押房产，以所得价款优先受偿自己的债权。
二、抵押人的特殊状况
抵押人死亡或被宣告死亡且无人代为履行债务：
- 如果抵押人死亡，并且没有继承人或者受遗赠人来代为履行到期债务，抵押权人可以处分该抵押房产。
- 实例说明：丙以自己的房产为借款作抵押后意外死亡，且没有法定继承人或遗嘱指定受遗赠人。若借款到期未还，抵押权人丁有权处分丙的抵押房产。
抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行债务：
- 抵押人死亡后，其合法继承人或受遗赠人继承了抵押房产等相关权益，但明确表示拒绝履行抵押人所欠的到期债务时，抵押权人有权处分抵押房地产。
- 实例分析：丁去世后，其子女戊继承了丁抵押的房产却拒绝偿还丁生前的借款。此时，抵押权人己有权处分该抵押房产。
三、抵押人违约行为
擅自处分抵押房地产：
- 抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。若抵押人违反此规定擅自转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押房地产，损害了抵押权人的利益，抵押权人有权要求处分抵押房地产。
- 法律后果：例如，庚将房产抵押给辛后，未经辛同意将该房产转让给壬。辛发现后，有权要求处分庚的抵押房产。
不履行维修保养义务导致价值减少：
- 抵押人有义务妥善保管抵押房地产，保持其价值。若因抵押人不履行维修保养义务导致抵押房地产价值减少，抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或提供相应担保；抵押人拒绝的，抵押权人可以处分抵押房地产。
- 实际应用：如癸将老旧房屋抵押给甲后，长期不进行修缮导致房屋价值大幅降低。甲要求癸修复或提供担保，但癸拒绝。此时，甲可以处分该抵押房屋。
四、其他约定或法定情形
抵押合同约定的其他情形：
- 抵押合同中可能明确约定了某些特定情形下抵押权人可以处分抵押房地产。当这些约定情形出现时，抵押权人即可依约处分抵押房地产。
- 示例说明：若抵押合同中约定，抵押人连续三个月未支付利息则抵押权人有权处分抵押房地产。当此违约行为发生时，抵押权人可按约定进行处分。
法律、法规规定的其他特殊情形：
- 在某些特殊的法律规定情形下，也可能导致抵押的房地产被处分。例如，因城市建设需要拆迁且抵押房地产在拆迁范围内，若抵押人不能清偿债务或未与抵押权人达成新的担保协议等，需要对抵押房地产进行相应的处分以保障抵押权人的权益。
五、处分抵押房地产的法定程序
- 协商与诉讼：抵押权人首先应与抵押人协商，尝试以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。若协商不成，抵押权人可向人民法院提起诉讼，请求法院裁定拍卖、变卖抵押财产。
- 保护其他债权人利益：在处理抵押物过程中，若协议内容损害其他债权人的合法权益，这些债权人可依法请求法院撤销该协议。
- 抵押物价值管理：抵押期间，若抵押物价值减少或面临毁损、灭失风险，抵押权人有权要求抵押人采取措施恢复价值或提供担保。抵押人不履行此义务的，抵押权人有权要求提前清偿债务或进行提存。
总结与提醒：抵押权人对抵押房地产的处分权受到严格限制，仅在特定条件下并遵循法定程序时才能行使。在实际操作中，应确保所有处分行为的合法性与公正性，以维护法律的公平与正义。若您面临相关法律问题或需要进一步的法律指导，请直接向我咨询。