业主大会的发起主体主要取决于会议的性质，即首次业主大会会议还是首次业主大会会议以后的业主大会会议。以下是对这两种情况的详细解释：

首次业主大会会议的发起

1. 组织主体：

   • 根据《物业管理条例》及相关规定，首次业主大会会议一般由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集。这是因为业主间较为分散，缺乏有效组织和沟通机制，而街道办事处、乡镇人民政府具有组织协调能力和公信力，能够广泛动员业主参与。

2. 召开条件：

   • 当物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应按要求及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
   • 同时，符合成立业主大会条件的，相关部门应在收到书面申请后60天内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

3. 筹备工作：

   • 筹备组负责确定会议的时间、地点、形式和内容；拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；确认业主身份及投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单等。
   • 筹备组应自组成之日起90天内完成筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议以后的业主大会会议的发起

1. 定期会议：

   • 组织方式：由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。
   • 召开频率：议事规则中一般会明确规定，如每年或每半年召开一次。
   • 会议内容：主要包括向业主汇报工作、通报物业管理的有关情况等。

2. 临时会议：

   • 召开条件：满足以下条件之一时，业主委员会需组织召开临时会议：
     • 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
     • 发生重大事故或紧急事件需要及时处理；
     • 业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。
   • 责任落实：若业主委员会不履行组织召开会议职责，街道办事处、乡镇人民政府可责令其限期召开；逾期仍不召开的，由上述机构组织召开。

法律建议

• 业主参与：业主应积极参与业主大会，行使自己的权利，共同维护物业管理区域的和谐与稳定。
• 遵守规定：业主大会的召开应严格遵守相关法律法规和议事规则，确保会议的合法性与有效性。
• 及时沟通：若业主对业主大会的召开有疑问或建议，应及时与业主委员会或街道办事处、乡镇人民政府沟通，寻求解决方案。

总结来说，首次业主大会会议一般由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，而首次业主大会会议以后的业主大会会议则由业主委员会按照议事规则组织召开。在特定情况下，如业主委员会不履行职责，街道办事处、乡镇人民政府可介入组织召开。业主应积极参与业主大会，共同维护物业管理区域的和谐与稳定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。