结论：商住性质别墅能否合法做民宿，需结合土地用途规划、地方性法规、消防安全要求及是否取得必要许可综合判断，具体分析如下：

1. 土地用途与规划限制
   根据《土地管理法》及《城乡规划法》，土地用途（如商业、住宅、综合用地）由规划部门确定，未经法定程序不得擅自变更。若别墅所在土地规划用途为“商业”或“商住两用”，且地方性法规允许商业用地用于民宿经营，则具备合法性基础；若规划用途为“住宅”，则可能因“住改商”受限，需进一步核查地方政策。

2. 地方性法规的差异化要求
   部分城市（如北京、上海）对民宿经营实施严格管控，要求民宿所在建筑需为商业性质或经利害关系人同意的住宅，且需符合《旅馆业治安管理办法》中关于特种行业许可的条件（如安装监控、登记住宿人员信息等）。例如，北京市《关于规范管理短租住房的通知》明确，利用住宅从事短租需经本栋楼内其他业主书面同意，否则可能被认定为违法经营。

3. 消防与安全合规性
   民宿作为经营场所，需符合《消防法》及《建筑设计防火规范》要求，包括但不限于：

   • 配备消防设施（如灭火器、烟雾报警器、应急照明）；
     
   • 确保安全出口数量及宽度符合标准；
     
   • 通过消防验收或备案。
     若别墅原设计为住宅，可能需进行消防改造并重新验收，否则可能面临行政处罚。

4. 必要许可的取得
   合法经营民宿通常需办理以下手续：

   • 工商登记：取得营业执照（经营范围需包含“住宿服务”）；
     
   • 特种行业许可：向公安机关申请《特种行业经营许可证》；
     
   • 卫生许可：通过卫生监督部门检查并取得《公共场所卫生许可证》；
     
   • 税务登记：依法纳税申报。
     若未取得上述许可，可能被认定为“无证经营”，面临罚款、查封等风险。

建议行动步骤：

1. 核查别墅土地证及规划许可证，确认土地用途是否允许商业经营；
   
2. 咨询当地街道办、住建部门或文旅局，了解地方性民宿管理政策；
   
3. 委托专业机构评估消防改造可行性及成本；
   
4. 提前准备申请材料，依次办理工商、消防、公安、卫生等许可。
   

若涉及复杂产权结构或历史遗留问题（如别墅区业主公约禁止商业经营），需进一步分析法律风险。如有具体案例细节，可直接向我咨询。