核心结论：卖房子收到诚意金后，需根据双方约定及法律规定，明确诚意金的性质并妥善处理，以避免法律风险。以下是具体分析及建议：

1. 明确诚意金的性质
   诚意金通常被视为购房者表达购买意愿的预付款，但法律上并无“诚意金”的明确定义，其性质需结合双方约定判断：

   • 若双方明确约定诚意金为“定金”（如书面协议中写明“定金”字样），则适用《民法典》第587条，购房者违约时无权要求返还，卖方违约则需双倍返还。
     
   • 若未明确约定为定金，或约定为“订金”“预付款”等，则一般视为预付款，不适用定金罚则，双方可协商返还或抵扣房款。
     
   • 建议：立即与购房者签订书面协议，明确诚意金的性质、用途及退还条件，避免口头约定引发纠纷。

2. 处理诚意金的步骤

   • 第一步：核对约定：检查与购房者签订的协议、收据或聊天记录，确认诚意金的金额、支付时间、用途（如抵扣房款）及退还条件。
     
   • 第二步：沟通协商：若购房者要求退还诚意金，根据约定处理：
     
     • 符合退还条件（如未签订正式合同、购房者无违约行为）的，应及时退还，避免被诉“不当得利”。
       
     • 若购房者违约（如拒绝签订合同且无合理理由），可根据约定扣除诚意金或要求赔偿。
       
   • 第三步：签订补充协议：若双方同意继续交易，可签订补充协议，将诚意金转为定金或房款，并明确后续步骤（如付款时间、过户条件）。
     

3. 风险提示

   • 无书面约定的风险：若未签订书面协议，购房者可能主张诚意金为“借款”或“不当得利”，要求全额返还，甚至通过诉讼解决。
     
   • 定金与订金的混淆：若将诚意金误写为“定金”但未明确罚则，可能被法院认定为“订金”，导致无法适用双倍返还规则。
     
   • 建议：无论金额大小，均应签订书面协议，并使用“定金”“订金”“预付款”等准确术语，避免歧义。

总结：收到诚意金后，务必通过书面协议明确其性质及处理方式，并根据约定妥善处理退还或抵扣事宜。若遇到纠纷或不确定如何操作，可直接向我咨询，我会结合具体细节为您提供进一步建议。