房东收了定金是否可以退，这主要取决于定金的性质以及双方之间的约定和实际情况。以下是从不同角度对此问题的详细分析：
定金性质与合同约定：
- 定金作为担保：如果定金是作为租赁合同的担保，即为了确保合同的履行而支付，那么根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金通常具有担保性质。在这种情况下，如果房东（收受定金方）不履行约定的债务，应当双倍返还定金；如果租客（支付定金方）不履行约定的债务，则无权要求返还定金。
- 合同中的具体约定：如果租赁合同中明确规定了定金的退还条件或方式，那么双方应严格按照合同约定执行。例如，合同可能规定在某些特定情况下（如租客提前解约但房东同意等），定金可以部分或全部退还。
实际情况与公平原则：
- 房东违约：如果房东在收取定金后，因自身原因无法履行租赁合同（如房屋被查封、房东决定不出租等），那么房东应双倍返还定金给租客，以体现对租客损失的补偿。
- 租客违约：如果租客在支付定金后，因自身原因不想继续租赁房屋（如找到更合适的房源、个人原因等），那么根据定金的担保性质，租客通常无权要求返还定金。但考虑到公平原则，如果房东能够证明因租客违约而遭受了实际损失（如重新寻找租客的费用、房屋空置期间的租金损失等），房东可以主张从定金中扣除相应损失后，将剩余部分退还租客（如果定金金额超过实际损失的话）。不过，这种情况下的具体处理方式可能因地区、法院判决等因素而有所不同。
- 不可抗力或意外事件：如果因不可抗力或意外事件（如自然灾害、政府政策变化等）导致租赁合同无法履行，那么双方应协商解决定金的退还问题。在这种情况下，通常不会追究一方的违约责任，而是根据公平原则和实际情况进行协商处理。
法律建议与操作指南：
- 审查合同：首先，双方应仔细审查租赁合同中关于定金的条款，明确定金的性质、金额、退还条件等。
- 协商解决：如果双方对定金的退还问题存在争议，应首先尝试通过协商解决。在协商过程中，双方可以充分表达自己的诉求和理由，寻求一个双方都能接受的解决方案。
- 法律途径：如果协商无果，双方可以考虑通过法律途径解决争议。在这种情况下，建议租客或房东咨询专业律师（比如我，李珺律师，专注于刑事辩护、合同纠纷、公司事务领域），了解自己的权利和义务，以及可能的法律后果和解决方案。
总结来说，房东收了定金是否可以退，并没有一个固定的答案。它取决于定金的性质、合同中的具体约定以及实际情况和公平原则。因此，在处理这类问题时，建议双方首先审查合同条款，然后尝试通过协商解决争议；如果协商无果，可以考虑通过法律途径解决。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。