关于“凶宅过了40年还能退吗”这一问题，结论并非绝对，需结合具体情况分析。以下从不同角度为你详细阐述：

一、法律上“凶宅”的认定与退房条件

1. “凶宅”的法律定义：

   • 在法律上，“凶宅”通常指的是发生过非正常死亡事件（如自杀、他杀等）的房屋。这类房屋因存在心理瑕疵，可能影响购房者的购买意愿和房屋的市场价值。

2. 退房的法律依据：

   • 若购房者在购买时不知情，且卖方未履行告知义务，购房者可能依据《民法典》中关于欺诈或重大误解的规定，主张撤销合同并退房。
   • 具体来说，如果卖方故意隐瞒房屋为“凶宅”的事实，导致购房者基于错误认识而购买，购房者有权要求撤销合同，并要求卖方返还购房款及赔偿损失。

3. 时间因素：

   • 房屋是否为“凶宅”的事实状态，并不因时间的流逝而改变。但关键在于，购房者在购买时是否知情，以及卖方是否履行了告知义务。
   • 如果购房者在购买时已经知情，或者卖方已经履行了告知义务，那么即使房屋是“凶宅”，购房者也无权要求退房。
   • 过了40年，如果购房者在此期间一直不知情，且能证明卖方未履行告知义务，理论上仍有可能主张退房。但实际操作中，证据的收集和证明难度会随时间增加。

二、实际操作中的难点与考量

1. 证据收集：

   • 要证明卖方未履行告知义务，购房者需要收集相关证据，如购房时的宣传资料、聊天记录、证人证言等。
   • 随着时间的推移，这些证据可能难以收集或已经灭失，从而增加退房的难度。

2. 房屋价值变化：

   • 过了40年，房屋的市场价值可能已经发生了显著变化。即使购房者成功退房，也可能面临房屋价值贬损或增值后的利益分配问题。

3. 法律程序与成本：

   • 退房涉及法律程序，可能需要通过诉讼或仲裁等方式解决。这需要购房者投入一定的时间、精力和金钱成本。

三、建议与措施

1. 购房前调查：

   • 在购买房屋前，购房者应尽可能了解房屋的历史情况，包括是否发生过非正常死亡事件等。
   • 可以通过询问邻居、查看社区记录、咨询当地警方等方式获取相关信息。

2. 合同条款明确：

   • 在购房合同中，应明确约定卖方对房屋历史情况的告知义务，以及购房者在发现卖方未履行告知义务时的权利救济方式。

3. 及时咨询与行动：

   • 如果购房者发现房屋为“凶宅”且卖方未履行告知义务，应及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务，并采取相应的法律行动。

总结来说，凶宅过了40年能否退房，取决于购房者在购买时是否知情以及卖方是否履行了告知义务。如果购房者在此期间一直不知情，且能证明卖方未履行告知义务，理论上仍有可能主张退房。但实际操作中，证据的收集和证明难度会随时间增加。因此，购房者在购买房屋前应尽可能了解房屋的历史情况，并在合同中明确约定相关条款，以降低风险。如果你有具体的法律问题或需要进一步的帮助，请直接向我咨询。