结论：以买房为诱饵指使房主借款，抵押借款合同的效力需分情况讨论，关键在于房主是否真实自愿地签订合同以及是否存在欺诈、胁迫等情形。

详细分析：

1. 合同有效的情形：

   • 如果房主在签订抵押借款合同时，是出于真实意愿，且对合同内容有充分理解，没有受到任何欺诈、胁迫或误导，那么该合同是有效的。即使买房的承诺是诱饵，但只要这一承诺并未直接影响到房主签订借款合同的决策，且房主在签订时知晓并接受了借款合同的所有条款，合同就具备法律效力。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为的有效要件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2. 合同无效或可撤销的情形：

   • 如果买房的承诺是房主签订借款合同的唯一或主要动机，且这一承诺是虚假的或无法实现的，那么房主可能因受到欺诈而签订合同。在这种情况下，房主有权请求法院或仲裁机构撤销该合同。
   • 如果房主在签订合同时受到了胁迫或误导，导致其对合同内容产生了错误理解，那么该合同也可能因意思表示不真实而被撤销。
   • 法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，因欺诈、胁迫等情形签订的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

法律建议：

• 对于房主而言，在签订任何合同前，都应仔细阅读合同条款，确保自己完全理解并接受所有内容。如果怀疑对方存在欺诈、胁迫等行为，应立即停止签订合同，并寻求法律帮助。
• 如果房主已经签订了此类合同，并发现存在欺诈、胁迫等情形，应及时收集证据，如聊天记录、录音、视频等，以证明自己的主张，并向法院或仲裁机构申请撤销合同。
• 对于指使房主借款的一方而言，应认识到这种行为的法律风险。如果买房的承诺无法兑现，或者存在欺诈、胁迫等情形，不仅可能导致合同被撤销，还可能面临法律责任。

可能后果：

• 如果合同被撤销，房主将不再承担还款责任，而已支付的款项（如利息、手续费等）可能需要根据具体情况进行返还或赔偿。
• 对于指使房主借款的一方而言，如果其行为构成欺诈或胁迫，可能面临刑事责任或民事赔偿责任。

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