工业用地使用权到期且存在抵押的情况下，核心处理方式需分两步走：一是处理土地使用权续期问题，二是协调抵押权人的权益。 以下从法律框架、实务操作、风险防范三个角度展开说明：
一、法律框架：土地使用权续期是前提
根据《民法典》第359条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条，工业用地使用权到期后，土地使用者需在到期前1年申请续期，经批准后重新签订出让合同并缴纳出让金。若未申请或未获批准，土地使用权由国家无偿收回，此时抵押物（土地使用权）将灭失，抵押权随之消灭，但抵押权人可就土地上的建筑物、构筑物等附着物主张权利（若附着物未随土地收回）。
关键点：续期申请是抵押权存续的基础，若土地使用权被收回，抵押权可能落空。
二、实务操作：抵押权人需主动参与续期流程
续期申请阶段
抵押权人（如银行）应要求抵押人（土地使用者）在到期前1年启动续期申请，并在申请材料中明确抵押权人的同意意见（部分地区需抵押权人签署《同意续期声明》）。若抵押人未申请续期，抵押权人可依据《民法典》第410条，通过拍卖、变卖土地使用权及附着物优先受偿，但需注意土地使用权到期后可能面临价值贬损风险。
续期获批后
若续期成功，土地使用权期限延长，抵押权自动延续至新期限（无需重新办理抵押登记，但部分地区可能要求更新登记信息）。此时抵押权人应要求抵押人提供续期合同及缴费凭证，并确认续期后的土地用途、规划条件是否变更（若变更可能影响土地价值）。
续期未获批或未申请
若土地使用权被收回，抵押权人需立即启动处置程序：
三、风险防范：合同条款设计是关键
抵押合同中增加“续期义务条款”
明确约定抵押人需在土地使用权到期前1年申请续期，并承担续期费用；若未履行，抵押权人有权要求提前清偿债务或提供额外担保。
约定“价值补偿机制”
若土地使用权被收回导致抵押物灭失，可约定抵押人以其他等值财产（如现金、其他不动产）补偿抵押权人损失，避免抵押权落空。
关注地方政策差异
部分地区（如深圳、上海）对工业用地续期有特殊规定（如弹性年期、差别化续期费用），需提前向当地自然资源部门核实，并在合同中明确政策变化时的处理方式。
总结建议：若您是抵押权人，需立即要求抵押人启动续期申请，并同步评估土地及附着物价值；若您是土地使用者，需优先处理续期问题，避免因逾期导致抵押权人行使权利。具体操作中，建议结合当地政策及抵押合同条款，制定个性化方案。如有进一步疑问，可直接向我咨询。