结论前置：物业公司收取物业费时，通常需要与业主签订合同，这是法律的要求，也是保障双方权益、避免纠纷的重要手段。不过，也存在一些特殊情况，下面我将从不同角度为您详细分析。

一、一般情况下的合同签订

1. 法律依据：

   • 根据《物业管理条例》第三十四条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
   • 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条也规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

2. 合同的作用：

   • 合同明确了物业公司和业主双方的权利义务，包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及支付方式等关键事项。
   • 合同是物业公司收取物业费的合法依据，也是业主监督物业服务、维护自身权益的重要依据。

3. 签订主体：

   • 在业主大会尚未成立、业主委员会尚未选举产生之前，通常由开发商与物业公司签订前期物业合同。
   • 业主大会或业主委员会成立后，一般由业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业合同。

二、特殊情况下的物业费收取

1. 事实物业服务关系：

   • 在实际操作中，可能存在未签订书面合同但形成事实物业服务关系的情况。即物业公司实际为小区提供了物业服务，业主也享受了相应服务。
   • 在这种情况下，虽然未签订正式合同，但业主仍应支付相应的物业费。不过，这种情况在确定服务范围、质量标准以及费用等方面容易引发争议。

2. 业主委员会未成立或无法履行职责：

   • 在某些特殊情况下，如业主委员会尚未成立或无法履行职责时，物业公司可能会与业主单独签订协议。但这种情况较为少见，且通常是在特定条件下进行的临时安排。
   • 这种单独签订的协议同样需要符合相关法律法规的规定，并确保业主的合法权益得到保障。

三、法律建议

1. 对于物业公司：

   • 在收取物业费前，应确保与业主或业主委员会签订了正式的物业服务合同，明确双方的权利义务。
   • 严格按照合同约定提供服务，确保服务质量符合约定标准，避免引发纠纷。

2. 对于业主：

   • 在入住小区前，应了解并关注物业服务合同的签订情况，确保自己的权益得到保障。
   • 如果发现物业公司未按照合同约定提供服务或存在乱收费等行为，应及时向业主委员会或相关部门反映，维护自己的合法权益。

总结与提醒：签订物业服务合同是物业公司和业主双方合作的基础，也是保障双方权益、避免纠纷的重要手段。因此，在收取物业费时，物业公司应确保与业主或业主委员会签订了正式的合同。如果您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。