核心结论：根据《民法典》及相关规定，物业费未入住的收费问题需分情况讨论，具体如下：

1. 已办理收房手续但未实际入住
   根据《民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》第四十一条，业主需按物业服务合同约定支付物业费。即使未实际入住，只要房屋已交付（完成收房手续），业主仍需承担物业费。这是因为物业服务针对的是公共区域和设施的维护，而非仅针对业主个人使用。
   例外情形：若物业服务合同中明确约定“未入住可减免物业费”，或地方性法规（如部分省份的物业管理条例）规定未入住可按一定比例（如70%-90%）缴纳，则从其约定或规定。

2. 未办理收房手续（房屋未交付）
   若开发商未按合同约定时间交付房屋（如逾期交房），或业主因开发商原因拒绝收房（如房屋质量问题），则物业费应由开发商承担，业主无需支付。此时需保留开发商逾期交房的证据（如书面通知、验收记录等），以主张自身权益。

3. 空置房的特殊规定
   部分地方性法规对空置房（连续未入住6个月以上）的物业费有减免政策。例如：

   • 山东省规定：空置6个月以上可按70%缴纳物业费；
     
   • 江苏省规定：业主需向物业企业书面备案，按约定标准的70%缴纳。
     需注意：此类减免需以地方性法规或物业服务合同约定为前提，并非全国统一标准。

建议行动：

1. 查阅当地物业管理条例或物业服务合同，确认是否有空置房减免条款；
   
2. 若已收房但未入住，可与物业公司协商减免（需书面协议）；
   
3. 若因开发商原因未收房，及时向开发商主张物业费承担责任。
   

如有进一步疑问（如具体地方政策、合同条款解读等），可直接向我咨询，我会结合您的实际情况详细解答。