面对租客欠房租且不归还房屋内物品的情况，房东可以采取以下一系列合法且合理的措施来维护自身权益：

1. 沟通协商

   • 直接沟通：首先，房东应尝试与租客进行友好、直接的沟通，了解其拖欠租金和不归还物品的具体原因。若租客因经济困难等合理原因无法按时支付租金，双方可协商制定新的付款计划，如分期支付租金，并明确物品归还的时间和方式。
   • 书面通知：若直接沟通效果不佳，房东应向租客发送书面催缴通知和物品归还通知，明确告知拖欠的租金金额、缴纳期限、逾期后果以及物品归还的要求。通知应通过挂号信、电子邮件或短信等方式送达，并保留送达凭证，以便后续作为证据使用。

2. 依据租赁合同采取措施

   • 扣除押金：若租赁合同中明确约定，房东在租客拖欠房租时有权扣除押金，房东可在书面通知租客后，从押金中扣除相应金额的租金，并及时告知剩余押金金额以及物品归还的相关事宜。
   • 解除合同：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，若租客无正当理由拖欠租金，房东可请求其在合理期限内支付；逾期不支付，房东有权解除合同。房东应向租客发出书面解除合同通知，明确告知合同解除时间，并要求租客限期搬离、结算费用以及归还房屋内物品。通知应通过合法有效的方式送达，并保留证据。

3. 收回房屋及处理遗留物品

   • 租客配合搬离：合同解除后，若租客愿意配合，房东应与租客共同检查房屋状况，并要求租客清理遗留物品。若租客未在规定时间内清理，房东可妥善保管并通知租客领取，同时保留好相关通知记录。
   • 租客拒不搬离及归还物品：若租客拒不搬离且不归还房屋内物品，房东可先尝试通过物业管理人员、居委会或人民调解委员会等第三方进行调解，促使租客搬离并归还物品。若调解无果，房东可向人民法院提起诉讼，要求租客支付拖欠的租金、违约金、赔偿损失（包括物品损失）等，并在获得生效判决后申请强制执行，通过法院强制租客搬离并归还物品或赔偿相应损失。

4. 法律途径维权

   • 提起诉讼：房东可向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租客支付拖欠的租金、违约金及其他损失赔偿（如物品损失）。在诉讼过程中，房东需要提交之前保留的证据以支持自己的诉求，包括租赁合同、租金支付记录、催款通知、物品归还通知、通信记录等。
   • 申请支付令：若租客承认拖欠租金的事实但拒绝支付，房东可向法院申请支付令。法院会根据申请向租客发出支付令，要求其在规定期限内偿还欠款。若租客在规定期限内既不提出书面异议又不履行支付令，房东可以向法院申请强制执行。

5. 注意事项

   • 合理催告：在采取法律措施之前，房东应确保已经给予了租客合理的支付期限和催告，并保留相关记录。
   • 诉讼时效：根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间通常为三年。因此，房东应在租客拖欠租金后的三年内提起诉讼或申请支付令，否则可能面临丧失胜诉权的风险。

总结与建议：面对租客欠房租且不归还房屋内物品的情况，房东应首先尝试通过沟通协商解决；若协商无果，则可依据租赁合同和法律程序逐步采取措施，包括扣除押金、解除合同、收回房屋、处理遗留物品以及通过法律途径维护权益。在整个过程中，房东应保持冷静理智，注重证据收集，并确保行为合法合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。