房屋转让费的合法性需结合具体情况、合同内容以及相关法律法规综合判断，不能一概而论。以下从合法与不合法两种情况分别进行分析：
合法情况
合同明确约定：
- 如果房屋转让（或租赁中的转租）合同中明确约定了转让费的金额、支付方式、支付时间等关键事项，且这些约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，那么转让费即为合法有效。例如，在商业租赁中，承租人因个人原因需转租店铺，与房东协商一致后，在转租合同中明确约定了转让费，这种转让费就是合法的。
包含实际价值因素：
- 转让费中若包含实际价值，如装修费用、市场开拓成本、客户资源等，且这些价值是受让方认可并愿意支付的，那么这种转让费的收取具有合理性及合法性。例如，一个已经装修好且拥有稳定客户群的店铺，转让时收取一定的转让费以补偿原承租人的投入，是合理的。
符合市场交易习惯：
- 在某些地区或行业，房屋转让收取转让费可能已成为一种普遍存在的市场交易习惯。如果这种习惯已被当地市场主体广泛认可和遵循，且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，那么收取转让费的行为可能被视为合法。但需注意，市场交易习惯不能违背法律法规的强制性规定。
不合法情况
违反法律法规强制性规定：
- 如果转让费的收取违反了法律法规的强制性规定，如特定行业禁止转包或转让经营资格，那么该行为无效。例如，在建筑工程行业中，无资质的个人或单位通过收取转让费的方式将工程转包给他人，即违反了相关法律法规，所收取的转让费不受法律保护。
存在欺诈、胁迫等情形：
- 若转让方在转让过程中存在欺诈、胁迫受让方的行为，迫使受让方支付转让费，则该转让行为和转让费的收取可能被认定为不合法。受让方在发现真相后，有权通过法律途径要求撤销转让合同并追回转让费。例如，转让方故意隐瞒房屋存在重大质量问题或产权纠纷等重要信息，以诱使受让方支付转让费，受让方发现后有权要求撤销合同。
显失公平：
- 如果转让费的金额明显过高，与房屋实际价值或正常市场行情严重不符，导致双方权利义务显著失衡，则可能被认定为显失公平。在这种情况下，受让方可以请求法院或仲裁机构予以撤销转让合同或调整转让费金额。例如，一个普通住宅的转让费远高于其市场价值，且没有合理的解释或依据，就可能构成显失公平。
掩盖非法行为：
- 如果转让费被用于掩盖非法行为（如欺诈、洗钱或其他违法行为），或者合同中存在不公平、不合理的条款导致一方受到重大损失，那么这种转让费就是不合法的。例如，通过收取高额转让费来掩盖非法集资或诈骗行为，就是违法的。
综合建议
- 签订合同时明确约定：在签订房屋转让（或租赁中的转租）合同时，双方应明确约定转让费的金额、支付方式、支付时间等关键事项，并确保这些约定不违反法律法规的强制性规定和公序良俗。
- 了解市场交易习惯和法律法规：在转让房屋前，双方应了解当地的市场交易习惯和法律法规，以避免因不了解相关规定而陷入不必要的法律纠纷。
- 保留相关证据：在转让过程中，双方应保留好相关证据，如合同、支付凭证、沟通记录等，以便在发生争议时维护自己的合法权益。
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