结论前置：违法建筑的租赁合同一般无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，合同可转为有效。以下从不同角度详细分析：

一、违法建筑租赁合同无效的法律依据

1. 《民法典》相关规定
   根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效的条件包括不违反法律强制性规定。违法建筑因未取得建设工程规划许可证或未按许可建设，违反《城乡规划法》等强制性规定，其租赁合同因标的物违法而无效。
   《民法典》第一百五十三条进一步明确，违反强制性规定的民事法律行为无效（例外情形除外）。违法建筑租赁合同直接违背法律强制性规定，属于无效合同。

2. 司法解释的明确规定
   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确：

   • 出租人未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的房屋，租赁合同无效；
     
   • 例外情形：若在一审法庭辩论终结前补办许可或获得主管部门批准，合同可认定为有效。

二、合同无效后的法律后果

1. 房屋占有使用费
   即使合同无效，承租人因实际使用房屋仍需支付占有使用费（通常参照合同约定租金标准）。例如，甲将违法建筑出租给乙，合同被认定无效后，乙仍需支付实际使用期间的费用。

2. 损失分担原则
   合同无效导致的损失（如装修费用、搬迁费用等），由双方根据过错程度分担。若出租人明知建筑违法仍出租，需承担主要责任；承租人未尽审查义务的，也需承担部分责任。

3. 临时建筑拆除的特殊处理
   若租赁的是未经批准的临时建筑，且在租期内被拆除，合同自拆除之日起无效。出租人需赔偿承租人因拆除导致的直接损失（如剩余租期内的预期利益损失）。

三、合同可能转为有效的情形

关键时间节点：一审法庭辩论终结前。
若出租人在此期间补办以下手续，合同可被认定为有效：

1. 取得建设工程规划许可证；
   
2. 获得主管部门对违法建筑的批准建设文件（如补办审批手续）。
   示例：甲将违法建筑出租给乙，诉讼中甲补办了建设工程规划许可证，法院将认定合同有效，乙需继续履行合同义务。

四、合法建筑但用途违法的合同效力

若房屋本身合法（已取得规划许可），但租赁用途违反规定（如将住宅改为商用且未获许可），合同效力需分情况判断：

1. 部分无效：仅违反用途规定的条款无效（如约定“用于经营餐饮”），但租赁关系本身仍有效；
   
2. 整体无效：若用途违法导致房屋无法正常使用（如租赁危房），合同可能整体无效。

五、实务建议

1. 承租人审查义务
   签订合同前，务必核查房屋的合法性：

   • 要求出租人提供建设工程规划许可证、房产证等文件；
     
   • 通过规划部门网站或现场查询确认建筑状态。

2. 合同条款设计

   • 明确约定“若房屋被认定为违法建筑，出租人需返还租金并赔偿损失”；
     
   • 约定争议解决方式（如仲裁或诉讼）及管辖法院。

3. 纠纷处理策略

   • 若已签订违法建筑租赁合同，尽快与出租人协商解除合同或补办手续；
     
   • 若发生纠纷，及时收集证据（如租赁合同、付款凭证、建筑违法证明等）并委托律师介入。

总结：违法建筑租赁合同因违反强制性规定原则上无效，但存在补救空间。双方在签订合同时应严格审查房屋合法性，避免法律风险。如有具体问题，可直接向我咨询，我将结合案情提供详细解决方案。