结论：用自己的商业房产注册新公司，并非绝对需要单独签订合同，但根据不同情况，建议采取不同措施以保障权益、规避风险。以下是具体分析：

1. 若房产完全属于自己，且无其他共有人
   此时您作为房产的唯一所有权人，无需与他人签订合同即可将房产作为公司注册地址使用。但需注意：

   • 工商登记要求：需向市场监管部门提交房产证复印件、租赁合同（若实际租赁）或无偿使用证明（若自用）。若房产为自用，可自行出具《无偿使用证明》，说明房产归您所有，并同意无偿提供给公司使用。
     
   • 潜在风险：若公司未来出现债务纠纷，债权人可能主张您作为股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任（如房产与公司财产混同），从而要求您对公司债务承担连带责任。为规避此风险，建议：
     
     • 在公司章程中明确房产的使用方式（如无偿提供或按市场价租赁）；
       
     • 保留房产独立于公司财产的证据（如单独的银行账户、财务记录等）。

2. 若房产存在共有人（如配偶、合伙人等）
   根据《民法典》第301条，处分共有不动产需经全体共有人同意。因此：

   • 必须签订合同：需与其他共有人签订《同意使用房产作为公司注册地址的声明》，明确共有人同意您将房产用于公司注册，并约定使用方式（如无偿、有偿）及期限。
     
   • 工商登记材料：除房产证外，还需提交共有人签字的同意文件，否则可能因材料不全被驳回登记申请。

3. 若房产已出租给第三方
   根据《民法典》第723条，承租人享有优先购买权及“买卖不破租赁”原则。若您将已出租的房产作为公司注册地址：

   • 需承租人同意：需与承租人签订补充协议，明确承租人同意您将房产用于公司注册，并放弃因注册行为导致的任何索赔（如租金上涨、解除合同等）。
     
   • 工商登记风险：若承租人未同意，市场监管部门可能以“地址存在权属争议”为由拒绝登记。

建议：

• 若房产无共有人且未出租，可自行出具无偿使用证明，但需注意公司债务隔离；
  
• 若房产存在共有人或已出租，务必签订书面同意文件，避免后续纠纷；
  
• 无论何种情况，均建议保留房产权属证明、使用证明等材料，以备工商核查或诉讼使用。
  

如有其他细节需进一步分析（如房产性质、公司类型等），可随时向我补充提问。