在房产租赁关系中，租赁人与实际使用人（通常指承租人或实际居住、使用房屋的人）的责任承担问题，主要依据双方之间的合同约定以及相关法律法规来确定。以下从几个常见角度进行分析：
合同约定角度：
- 租赁合同：如果租赁人与实际使用人之间签订了明确的租赁合同，那么双方的责任和义务应首先遵循合同中的约定。合同中可能会详细规定租金支付、房屋维护、违约责任等条款，双方应严格按照合同履行。
- 违约责任：若实际使用人违反了租赁合同中的约定，如未按时支付租金、损坏房屋等，租赁人有权依据合同要求其承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。
法律法规角度：
- 房屋租赁管理法规：根据《中华人民共和国民法典》中关于租赁合同的规定，以及各地可能出台的房屋租赁管理条例或办法，租赁人和实际使用人都有义务遵守相关法律法规。例如，租赁人应确保房屋符合安全使用标准，实际使用人应合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途。
- 侵权责任：如果实际使用人在使用房屋过程中造成他人损害（如邻居财产损失、人身伤害等），且该损害与实际使用人的行为有直接因果关系，那么实际使用人应承担相应的侵权责任。若租赁人对此有过错（如未尽到安全管理义务），也可能需承担部分责任。
特殊情况下的责任承担：
- 转租情况：如果租赁人允许实际使用人将房屋转租给第三方，那么转租关系中的责任承担应依据原租赁合同和转租合同的约定来确定。通常，原租赁合同中的条款对转租关系也有约束力。
- 无权处分或非法租赁：如果租赁人无权处分房屋（如未经房屋所有权人同意擅自出租）或租赁行为本身违法（如租赁违法建筑），那么租赁人和实际使用人可能需共同承担法律责任，包括但不限于返还房屋、赔偿损失等。
法律建议：
- 对于租赁人而言，在签订租赁合同前应仔细审查房屋权属情况，确保有权出租；在合同中明确双方的权利义务和违约责任；定期检查房屋使用情况，确保实际使用人合理使用房屋。
- 对于实际使用人而言，在签订租赁合同前应仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务；在使用房屋过程中遵守相关法律法规和合同约定；如遇租赁人违约或房屋存在安全隐患等情况，应及时与租赁人沟通并寻求法律帮助。
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