共有人之一签订的租赁协议是否有效，需根据具体情况综合判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、全体共有人同意出租的情况
若共有房屋的出租行为得到了全体共有人的一致同意，那么共有人之一签订的租赁协议是有效的。这是因为全体共有人的共同意思表示符合法律规定，能够保障租赁行为的合法性和稳定性。在此情况下，租赁协议对全体共有人具有法律约束力，各方应按照协议约定履行各自义务。
二、部分共有人擅自出租的情况
按份共有
- 若部分按份共有人擅自出租其享有的份额部分，且该房屋可分割使用，同时符合一般租赁协议生效要件（如双方意思表示真实、内容不违反法律法规强制性规定等），则此部分出租行为有效。但对于超出其份额部分的出租，效力存在争议，可能因侵犯其他共有人权益而无效。
- 若房屋不可分割使用，部分按份共有人擅自出租整体房屋，其他共有人有权提出异议。此行为通常视为无权处分，但根据《民法典》规定，无权处分不影响协议效力，租赁协议本身有效。然而，若其他共有人因此遭受损失，有权向擅自出租的共有人主张赔偿。
共同共有
- 在共同共有关系中，部分共有人擅自出租共有房屋属于无权处分行为。尽管租赁协议本身可能有效，但面临无法实际履行的风险。若承租人为善意（即不知且不应知部分共有人无处分权），并已实际占有使用房屋，为保护善意承租人利益，租赁协议在租赁期间内仍有效。此时，其他共有人不能随意解除租赁协议，但有权要求擅自出租的共有人承担赔偿责任。
其他共有人态度
- 若其他共有人事后追认擅自出租行为，则租赁协议有效。
- 若其他共有人反对且不追认，租赁协议对反对的共有人不发生效力。但如前所述，若承租人为善意并已实际占有使用房屋，租赁协议在租赁期间内仍有效。
三、导致房屋租赁协议无效的其他情形
除共有人意见不一致外，以下情形也可能导致房屋租赁协议无效：
- 出租房屋属于违法建筑：如未经规划部门批准擅自建设的房屋，因违反法律法规强制性规定，租赁协议无效。
- 协议当事人不具备相应的民事行为能力：如出租人或承租人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且其法定代理人未追认的，协议无效。
- 租赁期限违反法律规定：超过法律规定的最长租赁期限20年，超过部分无效。
- 租赁房屋属于临时建筑且超过批准期限：临时建筑有规定的使用期限，超过该期限的租赁协议无效。
- 协议内容违反法律法规的强制性规定：如涉及非法活动或损害公共利益等。
- 存在欺诈、胁迫等导致协议无效的法定事由：如一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下签订租赁协议，受欺诈方有权请求确认协议无效。
四、实践建议
为避免潜在纠纷和风险，建议在签订租赁协议前确保所有共有人的同意和签字，或通过法律途径确认协议的合法性。若已遇到此类情况，且对协议效力存在疑问，可直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律分析和建议。
综上所述，共有人之一签订的租赁协议是否有效，需根据共有人的意见一致性、承租人的善意与否以及租赁协议本身的合法性等多方面因素综合判断。在处理此类问题时，务必谨慎行事，确保自身权益不受损害。