抵押权在特定情况下能够优于租赁权，但并非在所有情况下都如此。以下是对此问题的详细分析：

1. 抵押权有效设立是前提

   • 首先，要讨论抵押权与租赁权的关系，必须确保抵押权已经依法有效设立。若抵押权未有效设立，则无法讨论其是否优于租赁权。

2. 一般情况下抵押权不及于租赁权（在抵押物被扣押前）

   • 在抵押物被人民法院依法扣押之前，抵押权的效力通常不及于抵押物的租金，也即不影响抵押物上已存在的租赁关系。此时，抵押物仍由抵押人占有、使用和收益，抵押人对抵押物所产生的租金享有收取权，租赁权继续有效，抵押权人无权干涉抵押人收取租金或要求承租人向其支付租金。这一原则适用于一般的动产或不动产抵押，除非当事人另有特别约定。

3. 特定情况下抵押权优于租赁权（在抵押物被扣押后）

   • 抵押物被依法扣押后：自抵押物被人民法院依法扣押之日起，抵押权的效力及于抵押物的天然孳息和法定孳息，包括租金。这是因为抵押物被扣押后，抵押人对抵押物的占有、使用、收益权受到一定限制，为保障债权的实现，抵押权人有权收取该抵押物的孳息，此时租赁权不得对抗抵押权。例如，若商铺已抵押给银行，且因借款人违约被银行申请法院扣押，则自扣押之日起，银行有权通知租户将租金交付给自己。
   • 特定财产的抵押：对于正在建造的建筑物、船舶、航空器等特定财产，当这些财产设定抵押时，抵押权自登记时设立，并具有对抗效力。在这些情况下，若债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权的情形，导致这些特定财产被人民法院依法扣押，那么自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息（如租金），但抵押权人需通知应当清偿法定孳息的义务人。

4. 抵押权人收取租金的条件和程序

   • 通知义务：抵押权人在收取租金前，应当通知应当清偿法定孳息（租金）的义务人。如果抵押权人未履行通知义务，导致义务人无法得知抵押物被扣押的事实而向抵押人支付租金的，该支付行为有效，抵押权人不得要求义务人重复支付。
   • 清偿顺序：收取的租金等孳息应当先充抵收取孳息的费用（如通知费用等），然后用于清偿主债权的利息，最后用于清偿主债权。

实例说明： 假设甲将其商铺抵押给乙银行贷款，并办理了抵押登记。后甲将商铺出租给丙，丙按期支付租金给甲。若甲到期无法偿还贷款，乙银行向法院申请扣押该商铺。自扣押之日起，乙银行有权通知丙将租金交付给自己，但需先扣除因收取租金产生的合理费用（如通知费用等），剩余部分按上述清偿顺序用于偿还甲的债务。在此情况下，抵押权（乙银行对商铺的抵押权）优于租赁权（丙对商铺的租赁权），丙需按照乙银行的通知支付租金。

综上所述，抵押权是否优于租赁权取决于抵押权的有效设立、抵押财产的类型、抵押物是否被依法扣押以及当事人的具体约定等多个因素。若您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。