结论前置：抵押权与租赁权的优先顺序并非绝对，而是主要取决于两者成立时间的先后顺序以及是否进行了合法登记公示，具体遵循“先成立者优先”及“登记对抗”原则。
一、先租赁后抵押的情况
原则与法律效果：
- 如果租赁关系成立在先，抵押关系成立在后，那么租赁权具有优先性。这体现在“买卖不破租赁”的原则上，即租赁关系不受抵押权实现的影响。
- 举例来说，甲将房屋出租给乙后，再将该房屋抵押给丙银行。若甲无法偿还贷款导致房屋被拍卖，新的买受人不能要求乙立即搬离，乙可以在剩余租期内继续使用房屋。
特殊情况考量：
- 即便租赁在先，但如果抵押权人在设定抵押时已知悉或应当知悉租赁事实，且其权益未因此受到不当损害，租赁权的优先性仍可能得到认可。不过，这通常不影响抵押权的基本优先地位，只是在具体实现时可能需考虑租赁关系的存在。
二、先抵押后租赁的情况
原则与法律效果：
- 若抵押关系成立在先，租赁关系成立在后，此时抵押权优先于租赁权。抵押权人实现抵押权时，租赁关系通常会受到影响，承租人不能以租赁权对抗抵押权人。
- 举例来说，甲先将自己的商铺抵押给银行贷款，之后又将该商铺出租给丙。若甲不能偿还贷款，银行拍卖该商铺后，新的买受人有权要求丙腾退商铺。
告知义务的重要性：
- 抵押人将已抵押的财产出租时，必须书面告知承租人该财产已抵押。未履行告知义务的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；已书面告知的，损失则由承租人自行承担。这一规定旨在保护承租人的知情权，避免其因不知情而遭受损失。
三、抵押权的登记与对抗效力
登记要求与对抗效力：
- 不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未经登记的抵押权不得对抗善意第三人，包括承租人。
- 已登记的抵押权具有对抗后续租赁关系的法律效力。即，如果抵押权已经登记，且租赁关系成立在后，那么抵押权优于租赁权。
实际操作中的考量：
- 在实际操作中，抵押权人和承租人都应充分了解抵押物的登记状况和租赁情况。抵押权人在接受抵押时，应仔细审查抵押物是否已出租，并核实承租人占有租赁物的时间；承租人在承租前，也应查询租赁物的权利负担情况，以避免不必要的法律纠纷。
四、综合建议与风险提示
对于抵押权人：
- 在设定抵押权时，应充分了解抵押物的租赁状况，确保自身权益不受后续租赁关系的影响。
- 必要时，可要求抵押人提供租赁合同的副本或相关证明文件，以评估抵押物的实际价值和使用状况。
对于承租人：
- 在签订租赁合同前，应查询租赁物是否存在抵押情况，以避免因抵押权实现而面临无法继续使用租赁物的风险。
- 若租赁物已抵押，可要求出租人提供抵押权人的同意书或相关证明文件，以确保自身租赁权的稳定性。
对于双方共同的风险提示：
- 抵押权与租赁权的冲突可能涉及复杂的法律关系和多方利益主体，因此在实际操作中应谨慎处理。
- 若发生纠纷，建议及时咨询专业律师（即直接向我咨询），以获取准确的法律意见和帮助，确保自身权益得到有效保护。
综上所述，抵押权与租赁权的优先顺序问题涉及多个法律主体和复杂的法律关系。在实际操作中，应根据具体情况和法律规定来判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。